如何确定土地置换的价格 (一)
答土地取得成本的确定
（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定
（二）
非房地产公司以土地，
房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的
确定
（三）通过招挂拍获得国家收回国有土地使用权的土地成本确定
（四）以桥换地、以路换地的土地成本确定
（五）购买土地并承担土地转让方相关税金的土地成本确定
（六）非货币型交易方式获得土地使用权的土地成本确定
（七）通过招挂拍获得国有土地使用权的土地成本确定
2013-10-31
（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定
1
、非房地产公司以土地入股，房地产公司出资金组建合营公司合作建房的土地成本的
确定
第一、如果双方合同约定：房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》
（财税
[2002]191
号）
第一条规定
“以无形资产投资入股，
参与接受投资方的利润分配、
共同承担投资风险的行为，
不征营业税”
，
基于此规定，
对非房地产企业向合营企业提供的土地使用权，
视为投资入股，
对其不征营业税。
则合营企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值
（一般就是土地评估
价）作为土地成本入账价值，并作为土地增值税扣除成本。
由于投资方以土地投资入股不征营业税是一项税收优惠政策，
根据国税发
[2008]111
号
和国税发
[2005]129
号文件的规定，出土地的一方应该到其所在地管辖的税务机关开发票，
但不征营业税，
即开免税发票给接受投资的合营公司金成本。
当然，好多省份规定，以土地
投资入股不征营业税是不开发票的，
如果是这样的话，
则合营企业以入股说明书或入股协议
书上的入股价值
（一般就是土地评估价）
作为土地成本入账价值，
并作为土地增值税扣除成
本。
应注意地方规定：
1
、重庆的规定
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》
（渝地税发〔
2011
〕
221
号）第
三条、关于以土地（房地产）进行投资的具体计算问题规定：
（
1
）对以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，
发生所有权转移时应视同销售土地（房地产）
，按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地
增值税。
（
2
）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，
并报主管税务机关备案。
2
、青岛的规定
《青岛市地方税务局关于印发
《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》
的
通知》
（青地税函〔
2009
〕
47
号）规定：分两种情况确认土地成本：
1
、
2006
年
3
月
2
日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对
投资人按规定征收土地增值税的，
以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额
据以扣除。
2
、
2006
年
3
月
2
日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资
企业在土地增值税清算时，
应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交
纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，
投资或联营时形成的土地使用
权溢价不得扣除。其中，对在
2006
年
3
月
2
日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但
受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。
3
、山东的规定：
《山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通
知》
（鲁地税函
[2004]30
号）规定：
纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，
由于其取得该宗土地使用权时并
无支付任何金额，
故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，
不得按照投资入
股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金
额予以扣除。
非房地产公司甲以市场评估价为
18000
万元的土地使用权
10000
平方米，房地产公司
乙以货币资金
8000
万元合股，成立合营公司，双方合同约定：采取风险共担、利润共享的
分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户
500
套，
当年销售
400
套，请分析该合营企业接受甲的土地投资的入账价值如何确认？
案例分析
10
土地成本确认：
根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》
（财税
[2002]191
号）的规定，自
2003
年
1
月
1
日起以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分
配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。既然不征收营业税，就不用开发票，则合营
企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值
18000
万元作为土地成本入账价值，
并作为今
后土地增值税清算的土地扣除成本。
第二、
如果双方合同约定：
房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参
与分配，或提取固定利润。
根据《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）
第十七条规定：
房屋建成后，
甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，
或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，
而属于甲方将土地使用权
转让给合营企业的行为，
对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形
资产征税。
则土地的一方应该向合营公司开转让无形资产的发票，
合营公司以发票上的价格
进土地成本。
案例分析
11
[
案情介绍
]
非房产公司甲以土地使用权、
房地产公司乙以货币资金合股，
成立合营企业，
合作建房，
协议规定，房屋建成后，非房产公司甲按销售收入的
20%
提成作为投资收益，合营企业共取
得房屋销售收入
1000
万元，非房产公司甲取得投资收益
200
万元。请分析合营企业的土地
成本应如何确认？
土地成本确认分析
根据《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）
第十七条规定：
房屋建成后，甲方（出土地一方）如果按照按房屋销售收入的一定比例提成
的方式参与分配，
或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，
而属于
甲方（出土地一方）将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方（出土地一方）取得的固
定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。
因此，
应当对甲方（出土地一方）按转让无形资产征收营业税
200
×
5%
＝
10
万元。
合营
公司应以甲方（出土地一方）给合营公司开转让无形资产的营业税发票
200
万元入账。
第三、如果双方合同约定：房屋建成后双方按一定比例分配房屋。
《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）第
十七条的规定，
如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，
则此种经营行为，
也未构成营业
税所称的以无形资产投资入股，
共同承担风险的不征营业税的行为。因此，
首先对甲方
（出
土地一方）向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五
条规定核定，并向合营公司开发票。
案例分析
12
非房地企业甲提供
5000
平方米的土地使用权，
房地产企业乙提供
2000
万元资金组建合
营企业，合作建房。双方协议：房屋建成后按
5
：
5
的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又
将其分得房屋的
50%
出售，售价为
800
万元，其余留作自用。房屋的市场公允价为
3000
万
元，请分析合营企业的土地成本应如何确认？
在这一合作建房的过程中，
非房地企业甲发生了转让土地使用权的行为，
应按
“转让无
形资产”税目征税，将分得的房屋再销售，应再按“销售不动产”税征税；由于双方没有进
行货币结算，应按市场公允价格计算。
甲方应按“转让无形资产”税目缴纳营业税＝
3000
×
50%
×
5%
＝
75
（万元）
。
合营企业的土地入账成本为
3000
×
50% =1500
万元。
（二）
非房地产公司以土地，
房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的
确定
1
、合作建房合同约定：以土地使用权和房屋所有权相互交换的土地成本确认。
根据国税函发
[1995]156
号文件第十七条第一款的规定，
土地使用权和房屋所有权相互
交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方（出土地一方）以转让部
分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方（出资
金一方）
则以转让部分房屋的所有权为代价，
换取部分土地的使用权，
发生了销售不动产的
行为。
（因而，合作建房的双方都发生了营业税应税行为，甲方应按“转让无形资产”税目中
币结算，应当按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定，分别核定双方的营业额。
如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，
应对其销售收入再按“销售不动产”
税目征收营业税。
买工程房需要注意什么 (二)
答问题一：买低工程款房子需要注意什么手续 买抵工程款的房子务必要查验：五证两书。五证涉及到房子的法律手续，两书保证的是质量。
房地产五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前三个证由市住建局核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
另外还要注意建筑商与房地产开发商之间是否存在法律纠纷，如果存在法律纠纷，房地产开发商多不愿意配合办证过户。
此外的法律风险还要注意该房子的权利是否存在瑕疵，有没有被法院查封，有没有设立抵押权，是否存在一房二卖或者多卖的客观情况
问题二：购买工程抵押房要注意哪些问题 般来说，抵押房是可以买卖的，只要手续齐全，和买家在购房合同中列名相关注意事项，抵押房是可以买的。
*** 有关部门没有明文规定发展商不得售卖抵押房，发展商出售抵押房的条件是：1.银行出具证明书；2.发展商不隐瞒抵押房事实。
另外，若买家看中的那套房子刚好是抵押房，衡量购买与否的标准是，首先要从多方面了解发展商的资质和诚信度，一般品牌好的大型发展商，只要在《认购书》上将解押和付款时间写得更具体一些，而且发展商没有刻意隐瞒事实，一般都可以进行买卖。
但购买抵押房的买家应该注意以下事项：
1、虽然开发商通常是拿一栋房子或者是整层的房子去抵押，但是他们和银行之间一般都有协议，可以单独为一套房子办理解押手续。虽然开发商没有资金一次性为一栋楼解押，但是单个单位的几十万还是没问题，如果开发商这点资金都没有的话，那这个楼盘的房子就更不能买了。
2、业主买房之前一定要查清房子是否抵押。一些开发商会借口不给业主看商品房预售许可证的原件，现在国土房管局交易核心很容易查到房子的抵押情况，在确定房子抵押之后可以和开发商谈，如果开发商答应在一定的时间内解决问题，在期限过后再去查一次，如果确实解除抵押的话则可以考虑购买该房子。
问题三：购买房屋需要注意什么？ 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。
但在实践中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商（售楼人员）便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。
合同条款陷阱
客户决定购房了，得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条“迟延办理产权证的，违约金每日按购房全款的万分之三计算”，但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40％的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。
特别提醒您：
为避免购房人吃亏上当，建议您防止陷阱的对策如下：
第一，要有强烈的法律意识。对于购房人来说，挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要，但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中，陷阱无处不在。因此，学习了解有关法律、法规，向专业人士（特别是专业律师）咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的，唯此，才有可能较好地维护自己的合法权益。
其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中，开发商（售楼人员）处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在开发商（售楼人员）做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不买；该坚持的原则就一定要坚持，不要图一时之快，随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。
再次，要认真签约，保留好证据。在购房过程中，不要轻信一些开发商（售楼人员）的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问题问清楚、搞清楚；您希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。收楼时和入住后，一旦发现问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。
最后，要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费，涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域，有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察，一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此，如果发生了对您不利的事情，或者您预料到风险可能到来时，为有效地维护自己的正当权益，就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、 *** 组织取得联系，以求得帮助。
买房首先从位置和距离来讲，要先确定好自己的目标。>>
问题四：买工程抵用房注意事项 一、物业、水电、公共维修基金等费用较高。由于商住两用房的水电价格实行商业用标准，较之一般生活用标准要相对较高;物业收费也较少受到 *** 部门的限制;公共维修基金也与商户就共有所有权部分的维修进行平摊。上述原因造成商住两用房在日程生活中产生的费用较高。
二、产权40年或者50年。一般住宅的所有权为70年，在到期后可以自动续期，而商住两用房、产权40年或者50年，在到期后不是自动续期，并且要补交土地出让金。
三、商住两用房无法迁入户口，这就意味着即使周边区域内有好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。
四、没有完备的生活配套服务设施。商业**一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，也就是说没有配套的幼儿园、学校，也没有配套的医疗、养老服务等。这样就会给购买后的日常生活带来诸多不便。
五、按揭贷款实行商业用房标准。商住两用房首付50%，贷款利率为普通住宅的11倍，贷款年限最多为10年，并且不能用住房公积金贷款。
六、购买时不实行税费优惠的政策。普通住宅购房时有许多优惠的税费政策，但购买商住两用房时没有相应的税费优惠政策
问题五：购工程抵款房应注意哪些？ 合作建房当地是否允许？你先签一份合作建房协议，应注意如果开发商由于种种原因开不了盘你签不了商品房购房协议，还能否领到房产土地证。
问题六：买房子要注意什么？有哪些步骤？越详细越好。 一般来说买房是不能讲价的，只能提出是否能打折或有什么活动之类的，这些都是销售部定死的．一般商品房的五证二书（五证：国有土地使用证，建设用地规划取得证，建设工程许可证，建设工程开工证，商品房预售许可证．二书：住宅质量保证书，商品房使用说明书．）都会摆在销售厅里都能看的到，一般都是购买预售的商品房才需要特别注意这些拉．
至于怎么看房子好坏就很多细节了．
户型要注意，好户型是动静分隔（休息区与活动区分开）的（属动的是厕所，客厅．餐厅，属静的是卧室，书房），也就是说动与静不能参杂在一起，不然卧室书房会受厕所客厅餐厅的干扰，一般来说都是进入大门看到的是先动后静，静的部分会在整个房子的后部．当然主卧的厕所就除外．还有就是洁污分区（洁：书房，卧室．污：餐厅，厨房，卫生间）
面向当然是南北朝向的好，空气流通，采光好且不被西晒．
至于楼层呢，多层的话就是金三银四了，小高层或高层就是3分之一以下的楼层不优．还有就是一梯两户优于一梯4户，这个就很好理解拉，4户的采光就不好空气不流通拉，也拥挤．多层就适合有老人居住的买主，高层就适合快节奏的中青年拉．
客厅：属交通厅．要注意朝向，千万不能西向，不然就成蒸笼拉．不过采光要好．避免有客厅墙有卧室门（卧室最好要设有过道才能到达为佳）．
卧室：房门不宜对着客厅．主卧位置应朝南（采光好）．主卧卫生间不宜对着床．主卧不宜少于12个平方，次卧10个平方为宜．
餐厅：采光要好．不宜少于6个平方，应靠近厨房．径宽不宜低于2米4．
厨房：不宜靠近房间，门不能对着房间．5或6个平方为宜，宽度不宜低于1米5，长度4米为优．通风采光要好．
卫生间：公共卫生间应为蹲便式，主卧卫生间应为坐便式．有浴缸的卫生间宽度1米6为宜，淋浴的宽度为1米2为宜．公共的应设在动区．
阳台：主阳台应与客厅连接，这样有助于客厅的视野采光．生活阳台（洗衣晒衣）应与次卧或厨房连接．
假如选择是楼中楼的话，又分为复式和跃层．复式呢，可吹拔空间（常出现在商场，酒店大堂），就是一楼客厅连接到二楼天花板，人坐在客厅抬头就能看到二楼天花板，一楼客厅吊顶就是安装在二楼天花板上，好处呢就是显空间大，气派，坏处呢就是装修费用高，空调量大．跃层就不用说拉，没有吹拔空间．
还有就是错层的户型拉，是指房内客厅或房间拉不在同一个平面上，需要上或下一两及阶梯才能触达，这些户型呢也是年轻人比较喜欢的，老人就不行了．
还有就是得注意购买面积和使用面积不能相差太大，公摊面积过大的话当然不划算拉．
很多细微的好坏不便都是入住了才能发现的，所以购房是要多加注意，买到真正的好房不容易哦．希望我的小知识能帮到大家．
问题七：购买住房应该注意些什么 买房要注意的：
第一，开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的；
2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；商品房预售许可证
第二：是看房子
看房全诀“十六式”
第1式 看位置
房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值，研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者十分重要。
交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区……其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析。
第2式 看配套
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。
目前在售楼书上经常见到的“会所”，指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限，普通老百姓购买的房子面积不会很大，购房者买的是80平方米的住宅，有了会所，他所享受的生活空间就会远远大于80平方米。随着居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大，会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施，收费标准如何，是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题，也是购房者应当了解的内容。
第3式 看绿化
目前住宅项目的园林设计风格多样，异国风光、欧陆风情等有可能是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标――绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。
第4式 看布局
建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到，购房者应该了解。
一般来讲，规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。
规划建设用地面积指允许建筑的用地范围，其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，而总用地一样，因此在指标中，前者高于后者。
容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。容积率的高低，只是一个简单的指标，有些项目虽然看上去容积率不高，但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。
第5式 看区内交通
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。
人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山>>
问题八：买房子需要注意什么？ 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节：
一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件
《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：
1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。
2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。
4、向县级人民 *** 房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于 *** 房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。
二、了解商品房预售合同基本的内容
1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。
5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
8、房地产权属登记义务。
9、物业管理条款。
10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
11、其他条款或当事人约定的条款。
下面说说购买现房应注意的事项：
一、注意房地产开发企业出售商品房的条件
2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
房地产开发企业不得采取返本销>>
问题九：买房子要注意哪些问题 买房谈判十五招
（一）替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主，出价要低些。不过不能乱砍价，砍出的价格务必在合理的范围内。
（二）让对方先开口说话，让他表明所有的要求，先隐藏住你自己的观点。
（三）让对方对重要的问题先让步，如果你愿意的话，在较少的问题上，你也可以先让步。
（四）让对方努力争取所能得到的每样东西，因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。
（五）不要让步太快，晚点让步要比较好些，因为他等待愈久，就愈会珍惜它。
（六）同等级的让步是不活要的。例如对方让你60％，你可让他40％，如果对方说你应该让我60％时，你可以说，我无法负担来婉拒对方。
（七）不要作无谓的让步，每次让步都要从对方那儿获得某些益处。
（八）有时不妨作些对你没有任何损失的让步。
（九）记住“这件事我会考虑一下，”这也是一种让步。
（十）如果你无法吃到大餐，便想办法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一个承诺。
（十一）不要掉以轻心，记住每个让步都包含着你的利润。
（十二）不要不好意思说“不”。大部分人都怕说“不”，其实，如果你说了够多的话，他便会相信你真是在说“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。
（十三）不要出轨。尽管在让步的情况下，也要永远保持全局的有利形势。
（十四）假若你在做了让步后想要反悔，也不要不好意思，因为那不算是协定，一切都还可以重新来过。
（十五）不要太快或者作过多的让步，以免对方过于坚持原来的价格；在谈判的过程中，要随时注意对方让步的次数和程度。
购房杀价有哪些窍门？
有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对 于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间．否则抛出之后 不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠杀价
买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。
一要不动声色、多方了解
1 看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构，采光，保养 周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。
2 掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。
3 让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家， 一可卖得高价，再者比较简单。
二要摸透卖方心理：
1 卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。
2 了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方信得屋款，并不，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。
3 定金方面。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。
杀价原理：
1 暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。
2 拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。
3 合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。
4 欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。
总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心>>
问题十：购买新房注意事项有哪些？ 购买新房是很关键的，所以粗心不得，有很多细节一定要注意，那这边就来说一下买房的注意事项有哪些：1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的；
2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。
4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。
5、如果买的是住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
办房地产权证时应该注意：产权产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理，另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人。
说5点，买房时可以参考看看，会用得上。
如何把房地产企业企业所得税检查好？ (三)
答房地产企业销售商品的特殊性，导致其所得税核算的特殊性，实际工作中很短暂的接触到此类业务，在此发一下自己的学习心得吧，和老师们交流。
前期准备
做为前期准备，首先就是要熟悉房地产业涉及的税种及相关税收政策，房地产业相关发票规定，及房地产业特殊业务处理，比如：合作建房、混合销售、委托代建、售后返租、以房抵债等。
然后要在金三征管系统查询相关数据等，此外还要搜集一些相关的外部数据，包括三方数据，比如：发改委、住建、规划、质监、房管、银行等部门取得房地产项目信息，媒体数据比如广告信息等，互联网数据比如：国土资源局网站、房产网、房产管理局网站、建设工程造价网信息等查询相关数据。
进入稽查阶段要求企业提供的涉税资料
⒈基本涉税资料
①房地产开发资质证书及相关资格证明②企业设立、变更的章程、协议、合同以及股东、法人代表变更资料③企业银行账号情况④企业关联方及关联交易情况
⑵基本业务流程资料：①业务处理流程②内部控制制度流程③主要部门及职责④各项业务处理系统
⑶基本财务资料①财务相关制度及流程②财务软件，电子财务账数据及财务报表③纳税申报表，企业所得税汇算清缴报告，土地增值税清算鉴证报告
⒉涉及土地方面的资料
比较复杂太多了，基本就是土地取得方式即各种文件
⒊涉及土地征用和房屋拆迁资料
⒋涉及项目建设成本资料
基本是工程合同、建设施工合同、项目总体规划各种图，建筑工程预算书、工程竣工结算书、施工过程双方鉴证资料、建设单位供材明细表、竣工验收书、技术人员名单及工资标准、工资表、房屋测绘报告等，运用这些资料，对工程费用实际发生额进项审核，如果实际发生额高于工程预算书、工程施工合同，再重点审核工程设计变更资料、施工现场鉴证资料，工程竣工验收备案等资料。
⒌涉及项目销售的资料
具体检查重点
具体到企业所得税检查重点，房地产企业所得税，跟其他企业所得税相似之处 检查重点也是收入确认问题和成本问题的检查。
一收入检查需要注意的问题
根据准备阶段调查了解的情况，通过查看销售部门台账，审核房地产购销合同，查看收入账户，核对分析判断企业是否按规定确认收入，查看企业所得税收入和增值税收入之间是否差距过大，差异的原因是否合理其实在少记收入方面很多增值税少记收入的问题和企业所得税一致。
此外就是要注意政府部门返还资金和政府补贴收入是否计入补贴收入，收取的客户违约金是否计入营业外收入。
二成本检查注意的问题
房地产开发成本主要由土地成本、建安成本和政府收取的费用三大块组成。其中土地成本和政府费用相对固定，而建安成本主要由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说，人工成本和材料成本差异不会太大，所以主要测算出建安成本，再加上土地成本和政府收取的费用基本上可以确定房屋的单位成本，如果企业结转的单位开发成本与测算的单位成本相差太大，就应当再深度检查。
可以重点关注：
⑴土地成本是否按规定列支，主要是检查缴纳的土地出让金。
⑵采取预估成本、预转成本，按计划成本结算、按比例法结算等，是否增大了完工产品成本。
⑶是否有取得假发票、虚开发票及其他不符合规定发票记入开发成本，多列成本费用，特别是甲供材，直接记入开发成本，再全额取得施工方发票重复入账等。
⑷虚列拆迁补偿费、虚增成本，未按实际发生金额记入成本费用，编造合同、协议、虚列、多列或重复列支费用
比如：收到国土局退回的多缴纳的土地出让金，记入“其他应付款”贷方，没有冲减土地出让金成本
⑸计提未实际申报缴纳的各项税费。比如：未实际缴纳的土地增值税计提并在企业所得税前扣除。
⑹项目样板间装修成本重复列支问题：样板间装修已经在开发间接成本中列支，又在主营业务成本中列支
⑺地下车位开发成本列支问题：如果地下车位可以出售、自持，产权不属于业主共同所有，实质是一种开发产品，应做为独立的成本对象单独核算，未售车位的开发成本应从开发成本科目调出，待实际销售时按收入与成本配比原则列支成本。
⑻预提公共配套设施费
房地产项目的开发周期比较长，有的需要几年，尤其是比较大型的房地产项目，企业在开发进度安排上，公共配套设施的建设与项目较难完全匹配，会出现先建房屋后建公共配套设施的情况，这样往往会出现房屋已经建成，公共配套设施尚未完成的情况，因此，前期项目达到完工条件进项清算时，会存在开发产品的开发成本无法可靠计量。
国税发〔2009〕31号规定，除以下几项预提费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
可以预提的费用：
①出包工程未最终办理结算而取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额10%
②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造不可撤销，或按照法律法规必须配套建造的条件
③应向政府上交但尚未上交的报批报建项目、物业完善费用可按规定预提
三期间费用检查重点
⑴是否有扩大期间费用列支标准，不合理工资列支和三项经费超标
⑵业务招待费、广告费是否超过规定标准
⑶行政处罚是否税前列支
⑷是否将资本性支出直接列支当期成本，将开发期的利息记入财务费用，多结转成本，列支不属于本公司的利息，比如集团成员企业的利息等。
房地产企业的企业所得税检查，必须熟悉房地产行业的特点，有针对性地采取措施。
我接触过不少税务稽查人员，大多反应房产企业所得税不好查，其实主要原因就是对房产行业的财务核算不熟悉。如何做好房产企业的所得税检查呢？个人认为主要从以下几个方面入手：
1、整理确定开发项目的可售面积、已售面积、未售面积。这些项目基础信息确定下来，为下一步确认销售收入、结转销售成本打好基础。这个环节，需要企业提供项目的基础资料，包括土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、测绘成果等。
2、检查企业提供的销售收入明细表，包括楼号、房号、业主姓名、合同金额、建筑面积、交款情况以及是否已经交付等信息。并于已经整理好的项目基础信息核对一致，已收款信息，必须与账面预收账款金额一致。
3、检查项目累计开发成本的真实性，对于分期开发的项目，是否分别设置成本对象进行核算，土地成本是如何在不同成本对象之间分摊的。企业是否按规定的时点进行了销售收入的确认及销售成本的结转，是否按企业会计准则的规定，准确地预计开发成本，在企业所得税汇算时，是否按09—31号文件的相关规定，对预计开发成本正确地进行了纳税调整。这个环节需要企业提供施工合同、工程结算等相关资料。
4、检查房产行业特定业务纳税调整是否正确。对于销售部员工产品的，是否按规定的毛利率计算预计毛利额；在开发产品完工，确认销售收入后，是否按规定及时将预计毛利额转回。检查对于当年实际缴纳的税金及附加、土地增值税，是否按规定进行纳税调整。
5、检查广告及业务宣传费、业务招待费等是否正确进行纳税调整。房地产行业的特殊之处就在于，对于这些纳税调整项目，应当于不含税预收账款为基数，而不是以销售收入为基数进行调整。
6、检查是否有土地双金返还，是否按规定计入应纳税所得额。
7、其他纳税调整项目与一般企业没有区别，再次不再赘述。
希望我的回答对你有所帮助，如有其他问题，欢迎留言交流。
关于这个问题回答如下：
房地产开发企业所得税检查难度与企业规模大小、项目多少、时间跨度长短有很大关系。要搞好房地产开发企业所得税检查，必须注意以下几个方面：
1.熟悉涉及房地产开发企业所得税相关政策。房地产开发企业所得税政策与其他行业有一定区别，企业所得税年度申报表填写也与一般企业有差异，这些都需要我们了解清楚。同时对房地产开发企业增值税、土地增值税等其他税种的政策也要熟悉，因为这些都与企业所得税息息相关。
2.熟悉房地产开发开发企业的会计核算。对房地产开发企业会计核算方法一定要清楚，虽然不同房地产开发企业会计核算有一些差异，但基本会计核算规定是相同的，这是做好检查的基础。对企业的会计核算软件也要尽可能熟悉掌握。
3.要熟悉房地产开发企业整个开发流程。房地产开发企业从项目拿地开始，规划许可、施工许可、房屋预售、房屋竣工验收整个流程要了解。
4.要制定计划，理顺思路。房地产开发企业检查往往需要相对较长的时间，一定要制定计划、理顺思路、落实分工。这些最好向有丰富经验的同事学习，也可以学习一些房地产开发企业的典型案例，这对自己理清思路会有很大帮助的。
5.加强沟通交流。在检查过程中如果遇到政策疑问，应及时查找相关文件规定，或者与相关业务部沟通，及时解决检查过程中的疑难问题。同时在检查过程中要注意不断总结经验，提升实际工作能力。
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房地产企业所得税检查“三部曲”
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2019-11-26 05:24
房地产行业检查是国家税务总局今年部署的税收专项检查的一项重要工作。笔者结合日常检查经验，总结出了房地产开发业 企业所得税 检查的“三部曲”，即从开发产品完工项目的确认，收入、成本费用真实性的核实，完工产品成本结转三个方面剖析如何对房地产开发企业进行检查。
前奏曲:确定房地产项目是否完工
房地产企业为了简化核算、偷逃税款，财务上不按规划进行分期核算，将所有成本费用混在一起，不按规定及时结算开发产品计税成本并计算缴纳企业所得税。待项目出售完毕或将剩余的少量楼盘抵顶施工建设费后，卷款走逃。税务机关再进行清算检查时，由于企业未保存或人为隐匿、销毁相关税收资料，造成检查难度增大。所以，及时确定楼盘是否完工是房地产企业所得税检查的重要内容。根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号)规定，确定开发产品是否完工，首先到建设局建筑工程质量监督站调阅开发项目的《工程竣工验收备案表》，工程竣工验收合格日期即为项目完工时间。其次，到售楼处或物业管理部门，调阅客户入住档案信息、住房钥匙发放记录。无论工程质量是否通过验收或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用时，就视同开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。税务检查人员对已完工的项目要及时进行清算检查。对未完工的产品，重点检查销售收入是否及时全额入账，期间费用是否真实、是否符合税前扣除条件。
进行曲:核实收入、成本、费用的真实性
对已完工或阶段性完工的开发项目的检查，要全面调取企业台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用开发产品实地盘点控制、建安成本分析控制、工程量测量控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采取实地检查与询问调查相结合、账内检查与账外调查相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和合法性。
(一)实地调查与销控表审核相结合，核实销售收入。
1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。
2.调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对，检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。
3.调阅开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的主营业务收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。
4.调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。
5.将房源销控台账与已确认收入的户数核对，寻找户数差异。实地调查、询问，核实未售房产的真实性。是否存在以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行 贷款本息、动迁补偿费等债务，未按规定计税;是否存在以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理;是否存在将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者，未按规定申报纳税。
(二)书证与实际审核相结合，核实开发成本。
通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查协议、合同、预决算的真实性。对照现金和应付账款科目审查付款的真实性。
1.单位工程成本控制。检查人员可以调查了解当地建筑业普遍的建筑成本，以沿海某县级市2012年市场平均价格为例:普通住宅楼建安成本900元/㎡左右，小高层1300元/㎡左右，上下幅度不会超过10%，对价格过高的建安成本，在检查时要重点审查。可以对照企业施工合同、图纸进行工程量和工程造价评估，与企业列支数进行核对。审查是否存在虚开建安发票问题，是否将钢材、水泥、门窗等在施工造价内的项目重复索取或代开发票，虚列成本问题等。比如，某企业建安成本达1228元/㎡‚远高出当地平均水平900元/㎡~1000元/㎡的平均水平，通过审核付款记录发现有近千万元的工程款，现金支付300万元，挂在应付款中680万元。通过对施工监理记录、资金流向、施工合同、变更合同、预决算书及开发商负责人的会议记录进行分析后，我们取得了该开发商通过编造虚假变更合同，唆使建安企业虚开建安发票的证据。
2.工程总量控制。开发商在房屋开发过程中发生的土石方开挖回填、道路铺设、绿化等方面虚增工程量，多列成本的现象比较普遍。如检查中发现，某企业列支绿化费420万元，检查人员现场丈量了绿化面积，对土层进行了截面取样，清点了苗木数量，了解了不同树种、苗木的市场价格，发现了企业通过加大场地平整费、种植土回填，增加苗木数量及价格等手段虚列绿化费275万元。
3.资金流控制。检查“现金”及“应付账款”账户，查看是否存在大额现金支付或长期挂“应付账款”的问题，对照有关合同及付款记录，对施工方进行调查取证，审查其真实性。比如检查某开发商的“现金日记账”，通过现金支付暖气安装工程费2207万元，查阅与施工方签订的《室内地暖工程安装承包合同》，合同于2010年8月签订，2011年10月完工，约定工程竣工验收合格后，支付总工程款的90%，余款10%作为质保金，运行两年无质量问题后，付清余款。而企业于2011年底将全部款项现金支付给施工方，这样处理明显有悖常理。通过对施工方的调查，证实施工方实际收取工程款1800万元，企业虚列开发成本407万元。
片尾曲:按配比原则准确结转产品成本
审查开发成本(土地成本)、开发产品、主营业务成本、固定资产等科目，对照项目规划、合同、协议进行审核，准确计算结转产品成本。
重点检查是否根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象;是否将下期成本提前列支;是否将应由各期分担的土地成本(含土地附属成本)提前一次性列支;有偿转让或自用的配套设施是否单独核算成本，是否全部计入可售房屋开发成本。
根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。根据审核的开发成本计算单位面积完工产品成本，乘以当期销售面积，计算当期营业成本。检查企业营业成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致，有无销货退回只冲减收入不冲减成本问题。
认真核实收入明细及支出明细，确定应征额度。
看看房地产企业佣金收入占比多少
虽然生活经常设置难关给我们，但是让人生不都是这样嘛？一级级的打怪升级，你现在所面临的就是你要打的怪兽，等你打赢，你就升级了。所以遇到问题不要气馁。如需了解更多合作建房协议的信息，欢迎点击赣律网其他内容。
