商品房买卖合同司法解释—最高院关于商品房司法解释

商品房买卖合同司法解释—最高院关于商品房司法解释

### 商品房买卖合同司法解释—最高院关于商品房司法解释

商品房买卖作为房地产市场的重要组成部分，其合同的合法性与纠纷处理机制直接关系到买卖双方的权益保护。最高人民法院针对商品房买卖合同纠纷，制定了一系列司法解释，为公正、高效地解决此类纠纷提供了法律依据。

一、商品房买卖合同的定义与有效性

根据最高人民法院的司法解释，<标签>商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这一定义明确了合同双方的主体及交易标的，为处理合同纠纷奠定了基础。

关于合同的有效性，司法解释明确指出，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，<标签>应当认定无效。然而，在起诉前若出卖人取得了商品房预售许可证明，则合同可以认定有效。这一规定旨在保护买受人的合法权益，防止因出卖人缺乏合法预售资质而导致的合同风险。

二、销售广告与宣传资料的要约性质

商品房的销售广告和宣传资料在销售过程中往往起到重要作用。司法解释规定，这些资料通常被视为要约邀请，即它们不构成合同的组成部分，对双方没有法律约束力。但是，如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的<标签>说明和允诺具体确定，并对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，则构成要约。即使这些说明和允诺未载入合同，也应当视为合同内容。这一规定有助于遏制虚假宣传，保护买受人的知情权和选择权。

三、定金与认购协议的法律效力

在商品房买卖过程中，定金和认购协议是常见的交易形式。司法解释规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立合同，应当按照法律关于定金的规定处理。若因不可归责于双方的事由导致合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。

此外，商品房的认购、订购、预订等协议，如果具备《商品房销售管理办法》规定的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，这些协议<标签>应当认定为商品房买卖合同。这一规定有助于明确认购协议的法律地位，减少因协议性质不明而引发的纠纷。

四、房屋质量与交付责任

房屋质量是买受人最为关心的问题之一。司法解释明确规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后主体结构质量经核验确属不合格的，买受人可以请求解除合同并要求赔偿损失。对于因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人同样有权请求解除合同和赔偿损失。

在房屋交付方面，司法解释还规定，房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。若买受人接到出卖人的书面交房通知后无正当理由拒绝接收，风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。这一规定明确了房屋风险转移的时间点，有助于保障双方的合法权益。

五、违约责任与赔偿标准

违约责任是商品房买卖合同纠纷中的重要问题。司法解释规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

对于未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的合同，司法解释还提供了具体的赔偿标准。例如，逾期付款的，按照未付购房款总额

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