多部门力促“保交楼”！烂尾楼的问题究竟该如何解决？

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1、多部门力促“保交楼”！烂尾楼的问题究竟该如何解决？
2、当前中国经济的韧性主要表现在哪些方面？
3、当前中国经济具有巨大的弹性和韧性吗?

多部门力促“保交楼”！烂尾楼的问题究竟该如何解决？ (一)

答烂尾楼，可谓购房者最头痛的问题，千辛万苦存够购房钱，终究却房财两空，尽管能通过法律程序维护自身权益，但仍然避免不了难以挽回全部损失，近日，楼市的烂尾楼难题在网络上迅速散播，有些楼盘停产超出2年，有的则超出5年，期间还得没有理由还款住房贷款和付款房租费，对购买到烂尾楼楼盘的业主来讲十分头痛。

房地产商资金实力不够或资金成本高，造成企业经营不佳，最后发生资金短缺，没法适用楼盘正常的工程施工情况。

监管单位过度追寻速率而忽视品质，造成金融的风险提升，尤其是以本身个人信用为房地产商做担保个人行为，一旦房地产商市场销售端口号资金回笼速率比较慢，就会造成资金链断裂发生裂缝。

金融机构未严苛坚持不懈依照央行给的下款规定执行下款标准，提早给没有达到下款要求的地产商下款，取得款地产商又把资金另作他用，例如拿汇景、盖新房，造成资金短缺。

据不完全统计，各省有20省、70市涉及到150个楼盘出现严重烂尾楼情况，以致于小区业主反响强烈“如不复工将采取停还月供对策”，即然烂尾楼难题已经出现了，而且数目不在少数，坚信国家层面会引起高度重视，目前迫切需要问题就是烂尾楼怎样处理。

现有烂尾楼怎样处理及其下面烂尾楼如何防范是继续实行预售房预售制的前提条件，自然将来立即撤销预售制不需要考虑到预防问题，但是从往年商住楼预售房销售面积占有率超出80%能够得知，短时间彻底撤销预售制基本上难以达到，那样怎样处理烂尾楼问题呢，官方网第一时间定音了烂尾楼处理方法。

银监会有关负责人就有关“停贷”事情作出回应：将帮助金融企业（金融机构）社会化参加风险处理，积极与住建部门工作协同，适用地区促进“保交楼、保民生、保稳定”工作中。

从银监会官方网定音能够得知，保交楼是时下与未来所存在的困难，怎样解决烂尾楼“保交楼”问题呢？大概率会“那样”解决：

第一步、主管机构干预房地产商调研并整理工程进度和资金使用情况，包含未资金回笼资金和主导产品户下财产，制订保交楼所需资金量，如果公司依然存在资产能够激发，则是以保拿房为主导激发资产全方位复工，若公司无资产适合于激发，则协同房地产商寻找筹资方法，或是国营企业企业并购。

第二步、财务问题处理后制订复工方案，执行复工方案，包含楼盘行为主体基本建设、墙体和电梯楼梯等公共区域室内装修、住宅小区和停车库建设等，保证拿房不减药。

第三步、复工后续监管工作尤其重要，最好是由业主代表、主管机构相关负责人一同管控，每日更新工程进度，严格遵守施工进度计划，如果没有不可抗拒因素危害，无端停产应该马上发现和融洽解决困难。

第四步、做到交房条件以后严格执行验收要求工程验收，一切不合规难题及时整改，按照合同约定违约方执行补偿责任。

唯有通过严格特定复工方案、执行复工方案、搞好监管工作、按合同标准开展工程验收才能达到保交楼总体目标，但对于烂尾楼难题，或可能导致房市布局更改。

西安市住建局联合自然规划局、城管执法局、金融工作局、中国人民银行西安分行营业管理部迅速发出信号，并且在公布的《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》中初次烂尾楼预防措施，主要从土地交易、建设项目全过程、预售批准管理方法、预售资金托管、交货阶段、企业信用管理6个阶段加强监管，预防楼盘烂尾楼。

根据西安市官方网此次施行的烂尾楼预防措施方法能够得知，这一次和以往一切一次都不相同，幅度比较强，管控更准确，可以有效的从6个阶段避免烂尾楼重新来过，但是，禁不住思索，针对房市预售房的消费自信心来讲，羊都被狼叼走之后才补牢，羊还坚信养羊人吗？

经济师任泽平很多年科学研究房地产业，在此次烂尾楼事件中指出：应当撤销预售制，用购房者的钱盖房子，结果还烂尾了，把负担甩给普通百姓和社会确实不当之处，原来是缺房屋，才采用“预售制”这一浪得虚名处理财务问题，可是目前我国房地产已进入存量时代，预售制基本上不会再被需要了，之后该是钱谁开发房地产，没钱就撤出房地产业。

从任泽平见解看来，撤销开工建设楼盘预售制也许才算是最明智的选择，对房市稳步发展才更有利，自然，针对西安市的烂尾楼预防措施，或许对拿开工建设楼盘来讲或许有些“画蛇添足”了，但对于解决现有预售房监管的更新，保证预售房按期交货或是非常重要。

烂尾楼最大的根本原因是预售制，这一点不容置疑，即然出现烂尾楼事件，对房地产市场发展趋势来讲就会有负面影响，这一负面影响怎么消除、怎样真真正正清除？还不好说，也许管控严苛执行，也能够避免将来发生烂尾楼情况，但是一旦之后依然存在烂尾楼造成，就会加重买房者自信心下降，最保险的举措也许或是逐渐撤销开工建设楼盘的预售规章制度，对开工建设楼盘推行现房销售，才能真正的确保买房者利益。

迄今为止全国各地仅有海南首先执行现房销售现行政策，有总比没有好，此项对策也许真非常值得全国各地参考，别的省区也许也应当参考了，特别是那些经济能力不错、产业链发达的城市，房子价格本身就比较高，推行现房销售才能真正的平稳人心，房地产业也才能更加健康相对稳定的发展下去。

总得来说，房屋不是简单的日用品，尽管法律上早已增强了对买房者权益的维护，当出现烂尾楼情况时适用法律维权，但毕竟法律维权实际效果远没有一般消费品，假如法律维权造成买房者经济损失，就会引起矛盾加剧，停贷还可能引发系统化金融的风险，所以尽量的处理方法，或是预售制逐渐开展收拢、缩紧，伴随着房市发展趋势从高速通道进到低速档安全通道，将来推行现房销售是可以预料到的客观事实。

当前中国经济的韧性主要表现在哪些方面？ (二)

答中国经济具有巨大的弹性和韧性，它对当前的疫情冲击有很强的防御和自愈能力，能够使中国经济在克服当前困难和风险基础上快速回归向好发展的轨道上。疫情不会改变中国经济基本面和长期趋势，如能推动新一轮改革开放，最好的投资机会就在中国。

图片来源/新华社

■刘元春任泽平陈彦斌伍戈联合解题

日前，中国人民大学中国宏观经济论坛（CMF）积极组织内外部专家，针对“疫情背景下的经济增长与宏观政策”展开联合研究。

中国经济具有强大韧性

虽然疫情对中国经济造成了一定的短期影响，但是中国经济韧性强、回旋余地大，稳中向好、长期向好的基本趋势没有变。中国经济的韧性主要表现在哪些方面？

刘元春（中国人民大学副校长、中国宏观经济论坛联合创始人）：第一，中国经济的最大韧性来源于中国共产党的领导和社会主义集中力量办大事的制度优势。这种优势决定了中国可以利用举国力量快速打赢这场疫情防控阻击战，快速使经济社会秩序恢复正常。

第二，经过70多年发展，中国已经奠定了实力雄厚的物质基础和生产能力，疫情对于中国数百万亿元的固定资产、接近9亿人的劳动力以及全世界规模最大、品类最齐全的生产体系难以产生实质性损伤。

第三，中国有超大规模市场和内需潜力巨大。疫情带来的冲击，无法撼动中国市场的自我良性循环。居民消费升级、城镇化与工业化的推进及服务业的快速发展都将为发展提供广阔空间。

第四，新经济和新动能的蓬勃发展将较大程度缓冲疫情冲击。尤其是互联网经济与网上办公等新业态的发展，保证了中国经济社会在疫情中保持有效运转，缓冲了疫情对传统经济的冲击。

第五，中国政府拥有强大的经济调控能力、充足的政策工具箱和广阔的政策空间，这决定了中国经济具有强大的自我修复能力。目前，中国政府债务率不到60%，预算财政赤字率没有超过3%，各类贷款平均加权利率依然维持在5%左右，由此保证了中国政府可以在稳中求进的总基调下持续展开有弹性的“六稳”政策。

总体看，当前中国经济具有巨大的弹性和韧性，它对当前的疫情冲击有很强的防御和自愈能力，能够使中国经济在克服当前困难和风险基础上快速回归向好发展的轨道上。

任泽平（恒大集团首席经济学家、恒大研究院院长）：疫情不会改变中国经济基本面和长期趋势，如能推动新一轮改革开放，最好的投资机会就在中国。

一是中国是世界第二大经济体，中美经济主导全球。据IMF估计，2019年全球GDP总量达86.6万亿美元，其中，中、美占全球GDP比重分别为16.6%和24.7%。

二是2019年中国GDP实际增速6.1%，处于世界领先水平。相比之下，美国GDP实际增速2.3%、韩国2.0%、英国1.4%、日本0.7%，均远落后于中国。

三是中国人均GDP仍有较大增长空间。2019年中国人均GDP为70892元，即10277美元，仅为美国的约1/6，英国的1/5，与1981年的日本、1994年的韩国相当，未来发展潜力巨大。

四是中国城镇化率仍有20%的提高空间。2019年中国城镇化率60.6%，仅略高于2018年世界平均水平55.3%，远低于高收入国家平均水平81%。同时，中国户籍人口城镇化率远低于常住人口城镇化率，还有约2.3亿农民工及家属子女未能市民化。

五是中国拥有全球最大市场和最大中等收入群体。中国有覆盖14亿人口的统一市场，商品、人员、服务和资本均可自由流动，产品研发、生产、物流、销售等环节都存在巨大的规模效应。

六是中国劳动力资源丰富，人口红利转向人才红利。2019年末中国劳动年龄人口约9亿，就业人员7亿多，受过高等教育和职业教育的高素质人才有1.7亿，每年有约800万大学生毕业。尽管中国总人口已跨过刘易斯拐点，但人口素质的上升使得中国孕育了新一轮、更大的人才红利。

七是中国创新创业十分活跃，新经济独角兽企业数仅次于美国。2019年中美新增独角兽分别占全球比重为12.6%和55.9%。未来中国信息服务业与人工智能、AR、VR技术结合仍将释放巨大增长潜力，为经济发展提供重要动能。

疫情不会改变中国中长期向好趋势

疫情会否影响我国的潜在增长率？应主要从需求侧还是供给侧恢复经济增长？

刘元春：任何一场疫情引发的经济冲击本质上是外生的、短期的和局部的，不会引起一个大型经济体的经济发展趋势出现偏离。这是因为，一个国家中长期的发展趋势和生产能力主要取决于三大因素：一是资本存量及其增长。二是劳动力及其人力资本积累的状况。三是技术进步以及资源配置效率的改进。这三大因素均不会因为疫情的冲击而发生根本性变化。

纵观近百年历史，没有哪一场大疫导致一个大型经济体出现长期停滞，经济一般在疫情消退后1个季度左右就回到正常发展轨道。因此，当前疫情最多只会带来1至2个季度的经济小幅波动，不会改变中国中长期向好趋势，中国的潜在增速不会出现系统性偏离。由此，当前经济工作重点应在于有序展开复工复产，使经济循环尽快常态化，不宜在经济社会秩序没有常态化之前展开大规模经济扩张计划。经济政策应以疫情救助和促进经济循环体系恢复为主，坚持底线管理的基本原则。

任泽平：此次疫情对经济的影响程度将大于2003年非典，但时间可能更短，具体影响大小取决于疫情持续时间和政策对冲力度。当前应兼顾应对疫情和长期改革，供求两侧发力，推出几项具有破冰效应、释放重大信号、能够提振各方信心的关键举措。一是提前储备项目，疫情后实施大规模基建，把由疫情冲击经济砸的坑填上。尤其是对人口流入的城市群和区域中心城市进行适当超前的大规模基础设施建设，以刺激需求、稳定就业，对冲经济下行压力。二是实施大规模减税降费并优化方式，从减增值税改为减企业所得税和社保缴费率，提高企业获得感。一方面，继续下调社保缴费率3个百分点，其中养老、医疗保险缴费率分别下调1个百分点和2个百分点。另一方面，下调企业所得税税率至21%，与美国联邦企业所得税税率相当。

警惕疫情下的六大风险点

疫情下须重点提防的风险点有哪些？

刘元春：第一，经济增速下行下，就业风险是最大的灰犀牛。2月制造业从业人员指数仅为37.9%，比2019年同期下降15.7个百分点，表明就业市场出现收缩。虽然不会造成大面积失业问题，但就业形势明显吃紧。

第二，当前物价的结构性上涨势头将进一步显现，应谨防“滞胀”风险。可以预见，在疫情管控放松后价格将快速释放。同时，不同行业和不同区域的复工复产进程不一致，也会导致供应链出现瓶颈，部分原材料价格快速上涨。

第三，要警惕疫情在全球蔓延所带来的全球经济快速下滑、金融市场大幅波动风险。目前，疫情在全球的蔓延势头明显加剧。因此，未来一段时期内中国将面临全球经济与国际金融市场的巨大不确定性，应当作出相应预案，防范外部冲击对中国经济的潜在影响。

第四，要高度重视房地产市场的不确定性，防止房价快速回落。疫情后房地产企业通过大幅降价来快速回笼资金的情况将会增多，一旦降价预期形成，将容易形成“购房意愿下降——需求减少导致房价下降——降价预期增强”的不利循环，这对房地产市场的稳定将产生较大冲击。

第五，要高度警惕放松货币政策所带来的资产泡沫化风险。目前经济循环没有基本恢复，货币政策释放的流动性难以流入实体经济，资金大规模进入金融市场会带来资产泡沫化风险。而资产泡沫将引发金融市场的大幅回调，妨碍疫情后中国经济的恢复。

第六，要高度警惕过度积极财政政策带来的政府债务加剧风险。与2008年国际金融危机不同，疫情冲击是短暂的，疫情后经济运行会恢复常态化，因而采取类似2009年大规模刺激政策的理由并不充分。而且，过度积极的财政政策会导致政府债务和宏观杠杆率大幅上升，这将会成为金融风险的核心根源，也会阻碍社会生产率的提升。

任泽平：当前须兼顾疫情防控与恢复生产，警惕各地疫情防控“一刀切、层层加码”现象。一些疫情较轻的城市，盲目照搬疫情严重地区措施，采取各种过度限制措施，不能实事求是、因地制宜，在没有兜底预案、企业买单的情况下，将疫情防控措施无限扩大化，经济发展基本停滞，本质上是懒政怠政、不担责的表现。

“一刀切、层层加码”式防控，打乱了经济运行秩序，给企业、各行业、产业链、社会稳定带来严峻压力。因此，应坚持疫情防控与企业复工“两手抓”，采取分区分级防控措施，杜绝以疫情防控之名行懒政怠政之实，以简单粗暴的方式限制企业复工。

疫情对全球供应链会有多大影响？中国应采取什么措施来巩固和提高我们在全球供应链中的地位，以增强国际竞争力？

任泽平：疫情冲击全球供应链，中国须以改革的方法稳增长。一是放开汽车、金融、能源、电信、电力等基础领域及医疗教育等服务业市场准入，培育新的经济增长点。深化国企改革，落实竞争中性和所有制中性，消除所有制歧视，提升市场竞争和资源配置效率。二是以注册制改革为抓手，完善多层次资本市场配套制度。三是推动以“人地挂钩、金融稳定”为核心的住房制度改革，强化居住和实体经济属性，弱化金融属性。一方面，以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”。另一方面，保持房地产金融政策稳定，回归市场化，支持刚需和改善型购房需求，支持行业间并购重组。四是调动地方政府和企业家积极性，给地方官员新的激励机制，给民营企业家吃定心丸。

货币政策要注重定向调控、精准调控

当前CPI位于几年来的高位，这使得货币政策发力时受到掣肘，但疫情对餐饮、旅游等行业影响较明显，其中小微企业尤其须加大逆周期调节力度。两难情形下，货币政策应如何定位？

陈彦斌（中国人民大学教育部国家经济学教材建设重点研究基地执行主任、经济学院教授、中国宏观经济论坛主要成员）：2020年1月份CPI同比涨幅上升至5.4%，触及了2012年以来的最高水平。而剔除食品和能源价格的核心CPI涨幅仅为1.5%，连续16个月位于2%以下的较低水平。整体CPI与核心CPI走势分化，对货币政策的制定造成了一定困扰。

理论上看，货币政策制定应着眼于核心CPI而非整体CPI。这主要是因为，包含食品和能源价格的CPI容易出现预期之外的大幅波动，会扰乱公众预期并对货币政策空间形成制约。本轮CPI上涨主要是受猪肉价格上涨叠加疫情的影响，与经济基本面不存在较大关联。因此，稳健的货币政策不应掣肘于整体CPI的上涨，而应坚持稳定经济的目标定位，加大逆周期调节力度。

当然，猪肉价格上涨所引起的CPI涨幅扩大问题也不容忽视。有效解决猪肉价格上涨的结构性问题需要财政补贴政策等针对性较强的其他经济政策激励生产来加以应对和实现价格稳定，不能依靠总量调节为主的货币政策。

伍戈（长江证券首席经济学家、总裁助理）：一是为应对疫情严重冲击，货币政策应坚持稳健略宽松的取向。在一季度各行业普遍遭受重创的情况下，需要宽松货币政策为稳增长和稳就业“护航”。二是需把握货币政策宽松的力度和节奏，坚持适度宽松但避免“大水漫灌”。当前，CPI涨幅位于高位，货币宽松的幅度需要考虑对物价的影响。同时，货币过度宽松容易导致房价大幅上涨。未来仍需坚持“房住不炒”定位，防止过量流动性推动房价上涨。三是货币政策要坚持定向调控、精准调控，合理运用政策工具。本次疫情对二、三产业以及中小企业冲击较大，因此货币政策操作要注重定向调控、精准调控，合理运用结构化货币政策工具，实现精准帮扶。

疫情下货币政策如何提高调控效率，更有效增强对实体经济的支持力度？

陈彦斌：面对本次疫情，货币政策及时采取多种手段释放了较为充裕的流动性，并通过政策利率积极引导市场利率下行。但也应看到，目前货币政策效果更多体现为股市的快速上涨，资金“脱实向虚”问题有所显现。因此，提高货币政策调控效率，使货币政策更有效地支持实体经济，是当前亟待解决的关键问题。

事实上，中国货币政策传导不畅的问题一直存在，其根源在于经济与金融体制机制上的扭曲。一方面，实体经济中存在一些预算软约束部门，对信贷资金存在大量需求，挤占了其他部门的信贷资源。另一方面，在利率仍存在一定管制的背景下，商业银行可获得稳定的净息差，因而不愿过多承担风险，更有意愿将信贷资源投放到预算软约束部门。

需要着力提高货币政策的调控效率。一是加强货币政策、宏观审慎政策与微观金融监管三者的协调配合，推动资金更好地流入实体经济。二是适度通过结构性货币政策，引导金融机构加大对特定区域、特定行业、特定群体的扶持。但这只能作为特殊时期的权宜之计，不能长期化、常态化使用。三是要加强货币政策的预期管理与前瞻性指引，给予公众信心和稳定的预期。四是积极推进供给侧结构性改革以破除经济与金融体制上的扭曲，并加快利率市场化的改革步伐。

伍戈：为保证全年发展目标的实现，货币政策要更加积极有为，在稳健基础上灵活适度。用好已有金融支持政策，适时出台新政策，在多重目标中寻求动态平衡，妥善应对疫情短期内对经济的冲击，不搞“大水漫灌”。一是继续保持流动性合理充裕，引导实体经济融资成本下行。综合运用公开市场操作手段以及常备借贷便利、中期借贷便利等中长期流动性投放工具，保持总量合理。适时适度调节存款基准利率，合理压降银行负债端成本。二是继续用好结构性货币政策工具。已出台的政策要精准落地，压实承贷银行的责任，对企业进行严格的筛选，确保贷款用于疫情防控领域。同时，要提高审批和放贷效率，有效降低企业实际融资成本。三是要因时制宜、因地制宜采取针对性支持措施。要密切关注疫情发展情况，合理调整政策节奏，因地制宜采取针对性措施。根据不同地区疫情演变进度，不同行业复工复产进度及计划，设计有针对性的支持方案。四是要更加重视对中小企业和民营企业的融资支持。可考虑根据不同地区疫情情况，给予企业在特殊时期还本付息延期支持，对因疫情影响未能及时还款的企业不作逾期信用记录报送。

从多方面着力实现财政政策效用值最大化

财政目前处于紧平衡状态，尤其是部分地方政府债务压力较大。在应对疫情过程中，如何落实“积极财政政策”的政策定位？

陈彦斌：当前，财政整体上面临减收增支压力，财政运行仍将处于“紧平衡”状态。作为逆周期调节工具的财政政策应加力提效，让“紧平衡”下有限的财政资源发挥更大作用。具体须从以下几方面着手：一是适当提高2020年的目标赤字率。适当提高目标赤字率体现了积极的财政政策定位，能在一定程度上缓解当前财政收支压力。二是财政政策要精准发力。针对受疫情影响较为严重的行业和企业，要进一步具有针对性地出台更多减税降费政策，进一步降低企业税费负担企业尤其是中小企业渡过难关。三是财政政策要提质增效。在减少税收收入的同时，避免非税收入的升高，切实降低宏观税负，以最小代价稳定经济增长。

伍戈：在经济下行风险加大和财政收支承压背景下，为积极对冲疫情影响，要继续推行有针对性的财税政策，进一步优化支出结构。充分利用专项债等政策工具，将政策落到实处，实现财政政策效用值最大化。一是更加精准实施减税降费。可考虑研究出台阶段性、有针对性的税费政策，政策导向由“更大规模”转向“精准落地”，密切关注不同行业的税负变化，重点支持受损严重行业复工复产。二是优化调整财政支出结构。要落实零基预算理念，重视评估重大项目的财政可承受能力，削减非必要、非重点项目支出，压缩一般性支出。财政资金应投向撬动力度更大的重点领域，以市场化为原则，承担市场无力满足的需求。三是扩大专项债发行和使用。鉴于专项债是专款专用的债务，不计入财政赤字，有成本低、使用灵活的优势，建议未来进一步扩大专项债发行和使用。

以一揽子政策帮助市场恢复信心

除货币政策和财政政策，还应采取哪些重要举措帮市场与公众更快更好恢复信心？

陈彦斌：还应从更全面的视野布局，采取“微观政策要活+产业政策要准+改革政策要实+社会政策要托底”的一揽子政策市场与公众恢复信心。一是要着力落实“改革政策要实+社会政策要托底”的政策组合，更好地提升消费者信心。就改革政策而言，核心是提高居民可支配收入，扭转中等收入人群可支配收入增速过快下滑的局面。同时，要加快建立房地产市场平稳健康发展的长效机制，减轻住房对居民消费的挤出作用。就社会政策而言，核心是完善社会保障体系与救助体系，使居民减少预防性储蓄，更好地释放消费需求。二是要着力落实“微观政策要活+产业政策要准”的政策组合，更好地提升企业家信心。就微观政策而言，要进一步简化行政审批、优化营商环境。就产业政策而言，要加大力度实施以放松管制、促进竞争为核心特征的功能性产业政策，为企业家提供更大发展空间和更多发展机遇。

伍戈：一是加强疫情防控，做好与社会的沟通。疫情期间首要任务是疫情防控，只有疫情控制得当，经济才能正常发展。二是稳定就业和农产品供给，保障基本民生。线下招聘目前难以开展，可打造网上就业培训项目、开展线上招聘等，利用互联网解决就业问题。同时，当下正值春耕播种之季，要有序恢复农牧种植业，减少疫情对农产品产量的影响，稳定农产品供应和价格。三是推动有序复工，尽快恢复社会生产，落实划分疫区的政策。国内多数疫区疫情形势已走向缓和，各地区应根据当地疫情，有序推进企业复工进度。高风险地区重视疫情防控，中风险地区适时安排复工，低风险地区尽快恢复产业产能。四是增强公共卫生服务制度，补齐制度短板。一方面，须建立疾病预防监管体系，第一时间发现潜在特殊疾病暴发的可能性。另一方面，应重视培育重大疾病防控先进人才。与此同时，加强各级部门信息披露，发挥媒体舆论监督作用，营造实事求是、鼓励讲真话的氛围。

主编丨毛晶慧编辑丨曹阳

当前中国经济具有巨大的弹性和韧性吗? (三)