那些违建是否一定会被限期拆除？看完这3个方面就全清楚了！ (一)

那些违建是否一定会被限期拆除？看完这3个方面就全清楚了！

贡献者回答就法律层面而言，对于违反《土地管理法》的违法用地类违建，《土地管理法》第76条明确规定，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状;对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。 违建是否一定会被责令限期拆除城市和农村有区别吗有“一般违法”和“严重违法”之分吗新增违建“零容忍”无可非议，存量违建真的也要一律强制拆除吗本文，在明律师结合多年代理此类维权案件的经验，从3大方面解析这些问题

【要点一：违建不会全部被限期拆除】

在明律师不绕弯子、直截了当地摆出我们的结论，因为这是有法律和政策两方面依据的。

就法律层面而言，对于违反《土地管理法》的违法用地类违建，《土地管理法》第76条明确规定，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状;对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。

故此，即便是针对违法情节较为严重的“违法用地”类违建，其处置仍需严格依法区分对待，而不会“一刀切”地全部予以拆除。

这完全符合依法行政原则和行政法领域的“最小损害原则”——即在符合土地利用总体规划的情况下，涉案建设行为虽属“先上车后买票”，但却并未对土地这一自然资源造成破坏，其社会危害性相对较小。

完全拆除将会造成更大的社会危害，故此以“没收”的行政处罚方式解决。

不过总体而言，违法用地类违建在整治、查处中的结局通常只会是如此。

若被征收人承租的厂房等确系建造在农用地上且处于无证、缺证状态，则只能通过依法维权去争取适当的补偿，房屋本身大概率是保不住的。

而在更为多见的违反《城乡规划法》规定的违建中，法律也明确将其区分为“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”和“无法采取改正措施消除影响的”这两种情况。

前者是“一般违法”，后者称为“根本性违法”。

对于“一般违法”，改正+罚款就可以了，无需拆除;只有“根本性违法”的房屋才会面临限期拆除或者没收的结局。

究竟何为“一般”，何为“根本性”，许多地方政府规章、规范性文件均进行了进一步列举。

但根据一些法院在司法裁判中所指出的，各地方的列举均非“穷尽”的答案，即究竟是否符合可改正的情形，要根据个案情况进行裁判。

这里面可供当事人依法维权的空间始终是存在的。

而从政策层面看，鉴于我们法治环境的变迁，上世纪90年代及以前很多牵涉违建认定的规定尚未出台或尚不完善，在实际的建房过程中政策因素影响很大。

譬如一些地方政府大规模招商引资势必导致短期内的大量建设行为，由此产生的无证、缺证房屋显然有其特殊性。

此外，一些老城区楼房中间的成排单位建平房本身也不符合规划要求，但因是老国企、事业单位建的，且其后承租给了其职工用于解决实际居住困难，故一般也不会被直接予以限期拆除。

总之，具体到某一座房屋是否应予拆除，可探讨的空间其实一直都是足够大的，这也是地方政府所认可的事实。

【要点二：是否拆除，城乡不能“一刀切”】

在长期的城乡二元化结构下，违建是否要限期拆除同样绕不开这“城”和“村”的区别。

譬如对于农村的大量自建房，其产生系由于农村的法治状况本身就相对落后，且我们在一个阶段内建房审批工作阻力、困难较大。

许多村民迫于实际居住生活的需要而在未经审批、未获许可的情况下自行建造房屋。

而由于农村自建房一般都有村长、村委会的“点头”甚至“批条子”，故其也很容易引发连锁反应，一家建家家都建。

这种情况毫无疑问是非法治、不合法的，但却未必不合理或者说有多大的社会危害性。

故此，在面临征收拆迁时，对于农村的自建房认定要特别注意考虑是否存在历史遗留原因，尤其是对于仅为当事人唯一居住用房的房屋更不宜草率予以限期拆除，而要在充分保障被征地农民基本居住生活条件的前提下予以灵活处置。

而对于城市中的无证自建房，一般以限期拆除为主，能够认定面积的情况少之又少。

当然，存在前文所述的历史遗留原因的除外。

【要点三：历史遗留原因恐影响违建认定结论】

一个最浅显易懂的道理是，只有经认定确实属于违建的，才需要讨论要不要限期拆除的问题。

如果涉案房屋压根儿就不是违建，那么下达“责令限期拆除决定”显然是毫无道理的。

也正因此，在明律师在维权中始终强调的一点是：关键看实体认定，即你的房屋究竟是不是违建!程序是要抓，但对于最终房屋能不能保住、能不能获取补偿安置而言，实体起决定因素。

譬如某些居住在一楼的居民从自家阳台上往外“开墙打洞”推出来搭建的“小院”，再怎么说也合法不了，且明确侵犯了属于小区业主共有的公共资源。

此时，单纯强调城管部门或者街道办事处拆违程序不合法，实际上意义有限。

但对于类似“许水云案”中的情形则完全另当别论：涉案房屋建造于1990年《城市规划法》施行前，经法院依法审理认定为合法建筑，当地区政府对此也无相反意见，责令限期拆除一事在威胁了一通后不了了之。

显然，“历史遗留原因”是否客观存在，“法不溯及既往”这一重要原则能否被启用，对涉案房屋最终的命运关系重大。

对于具体的某一座房屋而言，城管、街道办、规划不能笼统地以一纸“责令限期拆除通知”将其认定成违建，而必须依法就其事实层面进行充分、全面的调查取证，听取当事人的陈述和申辩，告知其所享有的相关权利，必要时组织召开听证会听取其代理人的意见等等，将涉案房屋的建造年代、房屋结构和用途、规划用地情况和实际居住使用情况等调查清楚。

究竟是不是违建，要不要限期拆除，该不该补偿安置，这3个前后衔接的重要问题的解决，基础就是事实的确认。

如果事实认定就错了，那么后面的肯定都是错的，老百姓的权益也必将受到损害。

在明律师最后需要强调的是，大量的无证自建房是“人多地少”、法治落后导致的居住困难的客观反映。

在逐步对存量违建进行处置的过程中同样要尊重历史事实和法律政策，不搞“一刀切”，杜绝“新官不理旧账”，尤其是不能让历史遗留下来的违建的后果全部由老百姓、投资企业单方承担。

把握对了问题的关键，依法一间一间、一座一座处置，必然能够实现问题的逐步解决。

而遇到此类矛盾纠纷，当事人也要在理性、克制的基础上及时咨询专业律师的意见，在法律框架内争取最好的解决方案，最大限度地实现个人利益与公共利益的平衡。

来势汹汹的征收项目究竟合法吗？在明律师告诉你…… (二)

贡献者回答是否合法需要看：其一，盯项目中的各种公告。其二，盯房屋、土地的调查登记确认。其三，盯被征收房屋的评估。其四，盯补偿方式的选择。其五，盯是否存在逼签、逼迁、强拆等违法行径。 面对来势汹汹的征收项目，被征收人普遍非常关心的一个问题是，我所面临的这个项目究竟合法么事实上，这不是一个能够简单进行判断的问题。

作为并非专业人士的被征收人来说，能够对此进行一个大概齐的判断，对于接下来的维权就能有所助益。

那么，究竟都有哪些实用的方法能用来判断呢本文，在明律师为你进行解读。

对于这个问题，在明律师首先要摆明专业的态度：征收项目是否合法，光凭主观感受和现象判断，得出的结论是无法保证准确、客观的。

就实体层面而言，合法与否必须通过申请政府信息公开来加以判断。

就程序层面而言，则要看征收方是否依法依规对相关步骤进行了全面的履行。

换言之，仅凭某种或某些现象、点，是不能判断项目究竟是否合法的。

不过基于长期以来的实践观察，仍有一些捷径是可供被征收人遵循的。

其一，盯项目中的各种公告。

国有土地上的房屋征收，最重要的是市、县级人民政府在作出房屋征收决定后应当及时进行的征收公告，公告内容包括征收补偿方案;集体土地的征收，则要看征收土地方案和征地补偿安置方案在被征收土地所在地的村、组内以书面形式进行的公告。

对于被征收人而言，看到了征收方张贴的上述公告，即意味着获知了征收的各项基本信息，以及对此寻求法律救济的途径告知。

而一旦某个项目连公告都没见过就开始有人入户协商、劝签甚至威胁强拆，那么这个项目基本就可以被认定为严重违法。

其二，盯房屋、土地的调查登记确认。

这是征收方确认被征收房屋、土地情况的必经步骤，经过了确认的房屋、土地就可以理解为拿到了领取补偿的“号”，而如果确认都没确认上，则很可能意味着相应的房屋、土地会面临不予补偿的糟糕结果。

在这个过程中，最常见的问题便是“以拆违代拆迁”“以拆危代拆迁”等非正常情形的出现。

一旦征收方在项目中将相当一部分待征收房屋认定为违建，则被征收人就需要警惕征收项目的合法性了。

事实是，由于各种历史遗留原因以及行政机关在过往时间里的种种消极不作为，无证、缺证的房屋、土地在我国尤其是农村地区比比皆是。

但无证、缺证绝不应意味着权利人的物权被粗暴、简单地予以否定，进而因此丧失获取补偿的权利。

简言之，当征收与拆违不期而遇时，被征收人就应当多一个心眼，考虑一下是不是有依法维权，推翻征收方登记确认结果的必要了。

其三，盯被征收房屋的评估。

对于国有土地上房屋的征收而言，评估是一项非常专业、重要的必经程序，也会直接影响到被征收人最终到手的实体补偿结果。

被征收人需要关注的有3点：第一，房地产价格评估机构是否依法选定。

评估机构依法应由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定(如进行投票、招投标)、随机选定(如抽签、摇号)等方式确定。

总之，它不能是由征收部门直接指定的;第二，价格评估是否依据房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格为标准进行。

如果被征收人发现评估的参考价格与自己房屋相邻的同类型房屋的市场价格相去甚远，则应考虑是否需要对评估结果提出质疑;第三，对评估结果不服，是否有通畅的复核、申请鉴定渠道。

如果在这类救济诉求得不到满足，则征收项目的合法性将大受质疑。

其四，盯补偿方式的选择。

简单地说，被征收人可以选择货币补偿、房屋产权调换、二者相结合和另行审批宅基地建房(该项根据具体条件而定，不满足则不能选择)等多种补偿安置方式。

如果不让选，尤其是出现只给钱不给房的情形，那么涉案项目十之八九在法律上是有问题的。

最浅显的道理是，如今房比钱要值钱多了，征收方当然希望被征收人一股脑的选择货币补偿，这样对征收方是最有利的。

但对于被征收人而言，领了补偿款之后究竟能买到什么样面积、位置、质量的安置房，则是一个不得不严肃面对的问题。

其五，盯是否存在逼签、逼迁、强拆等违法行径。

这点不展开了，被征收人都可以明白。

一些地方甚至出现了一群社会人员将被征收人强按在地上逼迫其在补偿安置协议上签字、按手印的情形，这是明显的违法，而且往往整个项目会存在系统性的法律问题。

窟窿越大，则征收方越疯狂，这是很朴素的道理。

综上，在明律师为大家概述了几项被征收人比较容易识别、观察的要点供大家判断征收项目的合法性。

还有很多点也很重要，但识别起来的专业难度会比较高，这就需要专业征收维权律师的介入帮忙。

被征收人需要明白的一点是，发现违法点在征收维权中是十分重要的，将会对我们通过努力提升补偿数额起到关键性的作用。

越早判断，形势对被征收人一方而言就越有利，可作出的维权选择也就越多。

拆违代拆迁，是加快征迁流程的“良方”?被征收人该如何应对? (三)

贡献者回答征收方不能未经调查随意判定你的房屋违建，不给予拆迁补偿一竿子打死。由于历史遗留问题、各地风俗习惯、各地政策等原因，农村房屋不能因无证简单粗暴概括为违建。就算是违建，在遇到征地拆迁时，地方也应有基于人道主义的考量。即便是认定违建，也有一整套法定流程规范，如果征收方定违建不按法定程序来进行，也是违法的，可以起诉维权。 爱土拆迁律师团在办案中发现，违建是征收方常用的一张王牌。再执拗、坚持的拆迁户，一旦被扣上一顶违建的帽子，后面的事就好办了，不签字就强制拆迁。很多人都会选择屈服，乖乖签字。定违建，是对付钉子户的“高招”，也简化了征收方的工作，但如果将合法建筑也认定为违建，或者违建拆除不走法定流程，就会明显损害拆迁户的合法权益。

事实上，征地拆迁中，因为违建发生了很多纠纷。据织金县官网通报，8月29日，织金县发生一起驾车撞人事件，事件共造成3人死亡，多人受伤。

当天上午10时许，织金县规划监察大队在织普高速东出口大寨安置点开展执法活动，在执法活动结束后。现场围观的织金县双堰街道大寨村村民刘先生(非安置户，非当事人)与工作人员发生语言和肢体冲突。之后，刘先生驾驶一辆越野车向工作人员进行冲撞，导致2名工作人员当场死亡，1名工作人员经送医院抢救无效后死亡，7名工作人员和3名围观群众受伤。目前，事件正在进一步调查中。

拆违、拆迁本是两种不同概念的行为，拆违代拆迁，是当今拆迁频发的怪事之一，也是群众与执法者产生矛盾的原因之一。

退一步来说，就算是拆违，也不是城管局想拆就拆，还需要履行法定程序。在下达拆除决定书的时候必须告知被处罚人享有的行政复议和行政诉讼的权利，否则，该决定书不能成立。

那么，违建是如何判定的拆迁时，违建有补偿吗

怎么判断自己房屋是否为违建

违章建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。拆违是为规范用地，美化市容，严肃法纪。

在广大的农村，很多农民没办理相关手续是非常普遍的现象，修建好几年，突然收到一份城管局下发的限期拆除通知书，要求在期限内自行拆除，否则就要强拆。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

但，下列情况的农村房屋不能单纯认定违建：

1、1987年国家开始实施土地管理法，至此才对建房有了法律的规定，所以针对历史遗留房屋，不能随意武断判定;

2、2008年实施的《中华人民共和国城乡规划法》规定在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。这是很多地方对违建认定的基本依据，根据法不溯及既往，对08年前农村建造的有合法土地使用权的房屋，或没有下达过处罚的，不能轻易认定为违建。

而城市房屋在《城乡规划法》实施前，要遵守1990年《《中华人民共和国城市规划法》及1984年《城市规划条例》规定，在城市规划区内进行建设需取得建设许可证，否则算做违章建筑，应予以拆除。

拆迁了，违建房屋有补偿吗

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

总之，征收方不能未经调查随意判定你的房屋违建，不给予拆迁补偿一竿子打死。由于历史遗留问题、各地风俗习惯、各地政策等原因，农村房屋不能因无证简单粗暴概括为违建。就算是违建，在遇到征地拆迁时，地方也应有基于人道主义的考量。

即便是认定违建，也有一整套法定流程规范，如果征收方定违建不按法定程序来进行，也是违法的，可以起诉维权。

拆违代拆迁，是征地拆迁的违法手段之一

征地拆迁时，多数地方的政策不公开、不透明，导致拆迁户不满意、不愿意签字搬离。这时征收方为达目的，巧立名目以拆违代拆迁，压低补偿乃至没有补偿。

爱土拆迁律师团提醒你，如果你在征地拆迁中收到了限期拆除通知书，一定不要采取激进手段，可通过提起行政复议或者行政诉讼维护自身权益。

不冲动、不激进、不妥协，三不原则要贯彻到底。更要知己知彼：既了解自身情况，更了解对方征收程序。最后积极联系专业律师介入，让法律去约束和规范征收方，并争取合理补偿。

牢记拆除违建的这5大精华步骤，让“以拆违促拆迁”无处遁形！ (四)

贡献者回答1，一旦被征收人针对责令限拆通知或决定提起了复议或者诉讼，则行政强拆必须中止下来。2，行政机关在做出强制拆除违法建筑的决定前，应当事先书面催告当事人自行将房屋拆除。3、如果当事人在收到催告后在规定时间内仍未自行将房屋拆除，行政机关可以做出强制拆除决定，但该决定应当提前5日进行公告。 本文，北京在明律师事务所的马丽芬律师团队就为大家拣选其中的5个精华步骤，“简化版”程序的每一个要点都是被征收人依法维权的审查重点，直接可以对应到自己的案件中去。

【引入案例：发函拆违可行否】范先生最近遇到了糟心的事：他从别人处转包到某村经济合作社的土地，转包人已与某村经济合作社签订了《转让合同》，双方约定受让土地使用权及地上物，同时接收该处地上的厂房。

范先生在承包到这块土地后投入了大量的资金人力进行地面、房屋的装修及改造，且该块土地上的厂房经过范先生的合法经营及努力，经营效益良好。

但其后该村启动某项目，范先生的厂房被列入腾退范围。

因范先生未与腾退方达成一致合意，双方迟迟未能签订补偿安置协议。

很快该处厂房便遭遇了断水断电的情况，更严重的是，在某日，范先生收到某机关出具的范先生的房屋被认定为违法建筑的函，其后未过几日厂房便被工作人员直接强制拆除，给范先生造成了严重的财产损失。

【法律分析：拆违的“简化”后要点】根据《城乡规划法》的规定，违法建筑是指未经规划和自然资源主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建造的建筑物和构筑物。

因《城乡规划法》是2008年1月1日实施的，故2008年以前未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证即建设的建筑物和构筑物是否属于违建，要看其是否遵从当时的法律法规规定办理了相关手续。

总之，《城乡规划法》并不适用于所有违建认定处置情形。

那么认定为违法建筑后必须要将房屋拆除吗答案是不一定的，根据《城乡规划法》第十八条的规定，不能拆除的城镇违法建设，应当依法没收实物或者违法收入。

没收的实物按照有关规定交由财政统一管理。

此外还有在明律师多次提及的“一般违法”与“严重违法”的区分对待原则，对于能够通过改正措施消除对规划实施影响的，可以在改正后予以补证。

可见面对违法建筑，除了将其拆除，还是有其他的途径可走的。

那需要将房屋拆除要经过何种程序才符合法律规定呢

我们提示大家5点：

其一，根据《行政强制法》第四十四条的规定，确认需要将违法建筑拆除的，应当先由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除;当事人在收到责令限期拆除决定类文书后的法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且又未将房屋自行拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

也就是说，一旦被征收人针对责令限拆通知或决定提起了复议或者诉讼，则行政强拆必须中止下来，由复议机关或者法院对涉案违建认定、处置决定的合法性进行全面审查，得出裁决结果后才能继续向下推进。

在作出相应文书的6个月起诉期限内，行政机关无权直接强拆房屋。

其二，根据《行政强制法》第三十五条的规定，行政机关在做出强制拆除违法建筑的决定前，应当事先书面催告当事人自行将房屋拆除。

实践中，很多地方在拆违程序中都没有“催告”这一环节，这是明显的程序违法点，大家一定要在诉讼中把握住。

其三，根据《北京市禁止违法建设若干规定》第十七条第一款的规定，如果当事人在收到催告后在规定时间内仍未自行将房屋拆除，行政机关可以做出强制拆除决定，但该决定应当提前5日进行公告，告知其实施强制拆除的时间及相关依据，当事人的权利、义务等。

即在催告、听取陈述申辩后行政机关才可以作出强制拆除决定，并在实施强拆前依法公告。

需要指出的是，这一“公告”环节与前述责令限期拆除决定的依法送达、张贴是两个步骤，行政机关都要严格履行，而不能只拣其中之一。

其四，根据《北京市禁止违法建设若干规定》第十七条的规定，在行政机关强制拆除前，应当通知当事人清理有关的物品，当事人拒不清理的，应当制作财物清单并由当事人签字确认，当事人拒不签字的，可由违法建筑所在地居民委员会、村民委员会确认，并且将财物运送至指定场所，交还给当事人，当事人拒绝接收的，依法办理提存。

故此，实践中采取“突然袭击”方式拆违致使大量室内物品被埋压损毁甚至导致人身伤亡的情形是严重违法的，被征收人有权就其扩大的损失要求行政赔偿并追究有关工作人员的责任。

其五，根据《北京市禁止违法建设若干规定》第十七条的规定，在行政机关强制拆除时，若果当事人是公民的，应通知其本人或者成年家属到场，若当事人是法人或者其他组织的，应通知其法定代表人、主要负责人或者上级单位负责人到场，拒不到场不影响行政机关实施强制拆除的行为。

在明律师最后想提示大家的是，实践中的大量案件显示，绝大多数拆违都难以确保完全走对上述程序步骤，故当事人就程序违法点往往能够做到“有的诉”。

但不可否认的是，仅抓程序还是不够的，实体更重要。

而像前述案例中“以拆违促腾退”的现象则属于典型的行政目的不当，当事人要同时在违建认定和腾退项目合法性两处着手，才能收获最佳的维权效果。

总之，牢记前述5大简化版精华步骤，将对你的依法维权提供重要支持。

接受生活中的风雨，时光匆匆流去，留下的是风雨过后的经历，那时我们可以让自己的心灵得到另一种安慰。所以遇到说明问题我们可以积极的去寻找解决的方法，时刻告诉自己没有什么难过的坎。赣律网关于拆违律师咨询就整理到这了。