经营性物业贷款管理办法银监会 (一)

经营性物业贷款管理办法银监会

优质回答经营性物业贷款资本金比例是多少

经营性物业抵押贷款，是指向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入或者租金收入进行还本付息的贷款。

1、以酒店类经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过物业评估价值的60％。

2、以办公楼及商业类经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过物业评估价值的50％。

3、以其他类经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过物业评估价值的40％。

什么是经营性物业贷款准入条件和贷款用途

经营性物业贷款是指联合银行向自行开发或购置的经营性物业的法人或其他经济组织发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物或者第三方提供充足担保，并以该物业的经营收入但不限于该物业的经营收入进行还本付息的贷款。

准入条件：

经有权部门批准成立并依法持有企业营业执照、实行独立核算的法人或其他经济组织，其拥有的物业已投入运营，并对该物业有独立的处置权。

贷款用途：

可用于物业在经营期的资金需求，其中包括置换负债性资金以及物业存续期间的装潢、维修、管理等费用支出。

适用范围：

已投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业、办公、生产、仓储用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房、仓库等物业形式。

所需资料：

信贷业务申请书

申请人基本资料：法人营业执照、法人代码证、税务登记证、法人代表身份证、贷款卡、公司章程及验资报告的复印件；法人代表授权委托书原件；财务资料等

物业对外出租的有关协议、合同

土地性质为出让的经营性物业贷款，须提权证书；性质为租赁的，需提供相关部门同意建造物业证明资料

现在很多银行说房地产开发企业不能申请经营性物业贷款（固定资产支持融资），想请问银监会哪好文的规定。

首先，这是银行自己的授信政策，银监会不会有条文规定这么细的东西。第二，经营性物业抵押贷款是各行大力支持的产品品种，他的风险容易控制，还款来源稳定，收益较高。比如我这里一开发商开发的商业地产，租赁给红星美凯龙和沃尔玛，已该商业地产做抵押，以红星美凯龙和沃尔玛未来的租金为第一还款来源，各家银行都很愿意做。这里有个关键问题就是银行很看重经营性物业在当地的商业氛围和未来租赁该物业的租金收入。

拓展资料：

一、什么是经营性物业贷款？

经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过8年。（最长可达15年）

二、经营性物业贷款的特点

1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。

2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例的资金。

3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）房地产估价机构资质条件的房地产评估公司评估。

三、经营性物业贷款的优势

1、贷款用途灵活。经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。

2、贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。

3、还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到银行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。

4、操作简单，解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。

经营性物业抵押贷款有什么条件 (二)

优质回答经营性物业抵押贷款的条件主要包括以下几点：

贷款人条件：

必须为企业法人或持股时间不少于1年的股东。企业需正常经营且无不良记录，如偷税漏税、合同违约等。贷款人的个人信用记录良好，无重大不良记录。

物业条件：

抵押的物业必须为经营性物业，如商场、办公楼、商铺等。物业产权需明晰，且无抵押、无司法纠纷。工业园区、仓储基地等复合型商业用地也可申请，但需提供相关经营合同。

贷款额度与还款相关：

贷款额度一般按照物业评估价值的7成左右批核，单笔贷款额度最高可达2000万元。还款方式灵活，可选择月供、季付、年付等方式。

其他条件：

如果申请人为合伙经营企业或个体户中的大股东，需提供企业经营收入和流水证明，确保经营收入能覆盖贷款本息还款。申请人的银行流水需覆盖月还款额的2倍，作为银行评估贷款的重要条件之一。

请注意，这些条件可能因不同银行或金融机构而有所差异，具体申请时还需咨询相关机构获取详细信息。

什么是经营性物业贷款 (三)

优质回答经营性物业贷款是指银行向法人单位发放的，以其或第三人所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入及借款人的其他经营收入进行还本付息的贷款。以下是关于经营性物业贷款的详细解释：

1. 贷款主体与抵押物

借款人：必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算的法人。抵押物：借款人或第三人拥有的已投入商业运营并具有独立处置权的经营性物业。

2. 贷款用途

贷款可用于物业在经营期的资金需求，包括置换负债性资金和超过项目资本金规定比例的资金（针对自行建造的物业），以及置换购置款（针对购置的物业）。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，也不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

3. 风险控制要点

物业权属：需核实物业是否已竣工验收合格、取得房产证，并核实其权属情况，确保物业未设定其他抵押。物业运营情况：包括物业的出租率、租赁合同的租期、租金支付方式等，需确保租金收入与贷款额度和贷款期限匹配。租约情况：调查租约的真实性，以及租赁合同中是否存在损害银行利益的条款。同时，需确认租赁合同是否在房管部门办理了租赁登记手续。承租人资质：承租人的资信、经营状况、支付租金能力等资质情况需良好，以避免租金收入风险。物业投保：贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，并指定银行为第一受益人。贷款用途监管：确保贷款用途的真实性和合理性，借款人应与银行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户。置换要求：若贷款用于置换他行贷款，应确保贷款专项用于归还他行贷款，并设定为本行抵押权。贷款额度与期限：贷款金额最高不超过建造或购置价格（扣除折旧）或评估价值的70%（以二者孰低为准），贷款期限不得超过8年，且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限。

综上所述，经营性物业贷款是一种基于经营性物业抵押的贷款方式，具有额度适中、期限较长、还款压力较小等特点。在申请此类贷款时，借款人需满足一定条件，并需注意风险控制要点以确保贷款顺利发放和偿还。

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