入库案例｜开发商虚假宣传：被行政处罚，未必构成民事欺诈！ (一)

入库案例｜开发商虚假宣传：被行政处罚，未必构成民事欺诈！

贡献者回答在印某诉上海某置业有限公司的纠纷案中，印某认为开发商将毛坯房宣传为精装房进行销售，构成欺诈，要求开发商承担退一赔三的责任。然而，法院认为，尽管开发商的广告行为被行政当局认定为虚假广告和虚假宣传，但双方签订的上海市商品房预售合同已明确排除了广告、宣传等条款，这些内容不构成合同的一部分。合同规定，广告、样板房、宣传材料等仅供参考，并不构成合同的组成部分。因此，这些广告宣传对于合同的订立和房价的确定没有重大影响。

综上，印某对于购买的涉案房屋是毛坯房的事实是明知的，并没有因为开发商的广告宣传而做出错误的意思表示。因此，印某主张开发商的行为构成欺诈，缺乏事实依据，法院不予支持。此案例强调，合同明确排除了广告宣传等条款的情况下，开发商的虚假广告宣传对于购房者的决定没有重大影响，无法构成民事法律意义上的欺诈。

在实践中，对于开发商的自我否定式营销，即一方面进行虚假宣传，吸引购房者，另一方面在合同中声明上述宣传不构成合同内容，这种行为是否需要承担民事责任，存在争议。原因是当营销说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时，这些内容应当被视为合同的一部分。然而，如果这些内容同时被明确排除在合同之外，判决就涉及合同约定优先还是司法解释优先的问题。

尽管行政和司法机关对开发商的虚假行为进行了处罚，但处罚依据的法律条款主要是为了保护购房者权益。如果没有受害者，虚假宣传可能没有被打击的理论基础。因此，虽然行政责任追究了开发商的违法行为，但民事责任是否追究，仍存在争议。个人认为，在这种情况下，应当优先适用司法解释，以防止开发商滥用格式条款规避责任，鼓励开发商采取自我否定式营销。

深圳金地塞拉维花园开发商买卖合同案展示了合同约定优先原则的应用，即明确排除了广告宣传等条款的开发商，仍可能因违规搭建、虚假宣传等行为被判定为承担民事责任。在该案例中，开发商因违规搭建被拆，最终被判赔偿购房总价款的30%。这一案例强调了合同条款的重要性，并对开发商的自我否定式营销行为进行了警示。

综上所述，尽管行政和司法机关对开发商的虚假宣传进行了处罚，但在民事责任认定上仍存在争议。合同明确排除广告宣传等条款的情况下，开发商的虚假宣传可能不会构成民事法律意义上的欺诈。然而，对于开发商的自我否定式营销行为，应当采取谨慎的态度，并在必要时追究其民事责任，以保护购房者的权益。

开发商宣传升值百分之几违法吗 (二)

贡献者回答开发商宣传升值百分之几属于违法行为。

此外，新修订的《反不正当竞争法》第二十五条明确，经营者对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传，或帮助其他经营者进行虚假宣传的，将面临最高200万元罚款及吊销营业执照的处罚。法院对此类行为也持否定态度，如济南市中级人民法院曾判决开发商因虚假宣传（含升值暗示）向购房者支付总房款1.5%的赔偿。

房地产市场受政策、经济等多重因素影响，开发商作出的升值承诺缺乏客观依据，这种行为易误导消费者，违背市场规律和诚信原则，侵害消费者财产权益，还可能引发纠纷。若消费者发现开发商有此类宣传，可向市场监管部门举报维权；若因虚假宣传受损，也可依法索赔。

开发商虚假宣传是否构成欺诈 (三)

贡献者回答虚假宣传本身就是属于欺诈的行为，虚假宣传的目的是误导、欺骗消费者，从而获得不正当的利益。

经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。

经营者不得通过组织虚假交易等方式其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传。

《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条，经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。

经营者不得通过组织虚假交易等方式其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传。

第二十条，经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传，或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，处二十万元一百万元以下的罚款；

情节严重的，处一百万元二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照。

经营者违反本法第八条规定，属于发布虚假广告的，依照《中华人民共和国广告法》的规定处罚。

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