注意！多城发租房风险提示：警惕高进低出、长收短付陷阱 (一)

注意！多城发租房风险提示：警惕高进低出、长收短付陷阱

优质回答近期，国内租赁市场上多家企业出事了。

据媒体报道，8月27日，有租客在杭州长租公寓友客刚刚交了2万余元房租，中介便卷款而逃；8月29日，杭州长租公寓巢客因资金链断裂拖欠租金，引发房东强烈不满；上海长租公寓岚越在浦东的办公室也在一夜之间，人去楼空。

对此，多城对近期住房租赁市场的运行风险给予提示，尤其是对长租公寓因高进低出长收短付等产生的风险做出重点提示。

所谓高进低出是指向房屋权利人支付的租金高于向承租人收取的租金；长收短付是指收取承租人租金的周期长于给付房屋权利人租金的周期。

专家提示，应提高风险防范意识，谨慎选择租赁企业，警惕收房租金过高或出租金过低，合法维护自身权益。

上海、成都、广州、合肥、杭州等地纷纷发布住房租赁市场风险提示，谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格、建议使用合同示范文本。

上海：选择信誉良好的公寓品牌，选择较短支付周期

9月1日，上海市房地产经纪行业协会发文称，近期住房租赁市场中有公寓运营商采取高进低出、长收短付的经营模式，一旦出现爆仓后又金蝉脱壳一走了之。这种行为对房东和租客的切身利益、对住房租赁行业的规范发展乃至对整个社会的安定繁荣都会产生较大影响。

上海市房地产经纪行业协会建议，选择信誉良好的公寓品牌、警惕收房租金过高或出租金过低、支付周期越长风险越大，选择较短支付周期、向约定账号支付房租、防范租金贷风险、采用规范的合同文本、合法为何自身权益。租客支付房租时，一般不超过3个月的支付周期，避免一次性支付较大额度房租，防止住房租赁公司利用房租支付周期差搞长收短付可能带来的风险。

广州：防范租金贷风险

9月1日，广州市房地产租赁协会发布住房租赁风险提示，近期，国内市场上出现多家企业爆仓跑路现象，这些企业以住房租赁名义采取高进低出（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、长收短付（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）高风险经营模式开展诈骗行为，最终导致房东租金收不回来，租客房财两空，数以万计群众利益受损。

广州市房地产租赁协会建议，谨慎选择租赁企业、了解周边租金价格、谨慎选择租金支付方式、向约定账号支付房租、防范租金贷风险、查验房源信息和房源状况、采用规范的合同文本、拒绝非正常高佣金的诱惑、解决矛盾维护合法权益。

海口：认真确认租金价格

近期，海口市住建局在日常工作中发现，海口不仅存在类似海南每天房屋租赁有限公司及海口良哲房地产营销策划有限公司通过房屋租赁托管业务，采取高进低出长收短付经营模式，而且中介机构在收取租户租金后，因不规范经营、管理不善等原因拖欠房东租金，携款潜逃，进而导致房屋业主驱赶承租户，造成房屋业主及承租户利益受损的现象时有发生。

9月1日，海口市住建局发布房屋租赁风险提示，租客们除了要谨慎选择中介机构外，同时要求租客们认真确认租金价格、谨慎选择租金支付方式、注意合同文本事项、及时办理房屋租赁登记备案、合法维护自身权益等六大注意事项。风险提示特别提到，租客要避免一次性支付大金额租金，以免遭遇中介机构因不规范经营、管理不善等原因拖欠房东租金，携款潜逃事情发生。

合肥：建议使用合同示范文本

9月1日，合肥市消保委、合肥市市场监管局发出住房租赁市场消费风险提示称，近期，该市个别住房租赁企业在开展住房租赁业务时因经营不规范（高收低租、长收短付经营模式）出现爆仓跑路，造成房东和租客利益受损。

合肥市消保委、合肥市市场监管局建议租客：谨慎选择住房租赁企业、防范住房租赁市场风险、建议使用合同示范文本、留存证据，及时投诉。

成都：将开展住房租赁企业专项排查工作

8月28日，成都市住建局还发布了《关于住房租赁风险的提示》，提示住房租赁当事人在租赁活动中注意一系列事项。谨慎选择合作企业、查验房源信息和房源状况、认真确认租金价格、谨慎选择租金支付方式、向约定账号支付房租、防范租金贷风险、采用规范的合同文本、及时办理房屋租赁登记备案。

8月31日，成都市住建局发布消息，为了解成都市住房租赁企业经营情况，成都市将开展住房租赁企业专项排查工作。住房租赁企业要开展自查。住房租赁企业对照《住房租赁企业基本情况自查表》如实填写相关内容，于9月10日前，按企业注册地报所属区住建部门，各区（市）县住建部门于9月22日前将辖区内住房租赁企业自查汇总情况报送成都市房地产市场服务中心。

同时，成都市房地产经纪协会对会员企业全面排查。成都市房地产经纪协会对会员企业存在高进低出、长收短付、违规开展租金贷、发布虚假房源、违规经营、侵害群众利益等问题进行全面排查，建立台账，要求企业自行整改，加强行业自律。区（市）县对辖区内住房租赁企业深入开展排查。

杭州：进一步限制二房东们

杭州市住房保障和房产管理局8月13日发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，推进资金监管工作，进一步限制了二房东们。

9月30日前，托管式住房租赁企业对新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30％，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

进出口时高报低出是什么意思？ (二)

优质回答所谓进出口时高报低出应该是：对于出口方而言是高报低出，对于进口方而言是低报高进。

这里有两种情况：

其一，所谓高报是应进口方的要求，按真实价格报关出口，但在给进口方的发票价格却低于实际报关价格，这样形成了所谓的高报低出——其实质是进口方在进口报关时，以低于实际价格做报关，即低报高进，这样可以少交进口关税。

其二，就是出口方以高于实际价格的金额做出口报关，用以骗取出口退税——这是一种违法的骗税行为。

房产中介赚差价犯法吗 (三)

优质回答房产中介赚差价通常属于违法行为，但存在合法例外情况。

依据《房地产经纪管理办法》和《民法典》，中介有如实报告交易信息的义务，不得赚取差价。像隐瞒真实房价、低买高卖或高进低出等行为，违背诚信原则，损害委托人利益，可能构成欺诈。

违法情形主要有两种：一是隐瞒价格信息，对买卖双方虚报价格以获取差价；二是未明确告知差价存在，私自侵占交易款项。

不过，若交易透明，买卖双方知晓并书面同意中介赚取差价，且差价作为额外服务报酬在合同中明确约定，这种情况则是合法的。

如果遇到中介违法赚取差价，权益受损方有多种维权途径：可先与中介协商退还差价；也能向房地产主管部门或工商部门投诉，要求查处；还可以收集合同、交易记录等相关证据向法院提起诉讼，主张返还差价及赔偿。

在法律后果方面，中介可能需承担民事责任，要返还差价、赔偿损失，还可能被没收违法所得；主管部门会对其进行行政处罚，如罚款、记入信用档案，情节严重者会取消网签资格；若差价金额较大且存在欺诈故意，可能构成诈骗罪，面临刑事处罚。

需注意，具体案件需结合证据和实际情况判断，建议权益受损时及时咨询专业律师。

为亲友非法牟利亲友有罪吗？ (四)

优质回答为亲友非法牟利亲友也是有罪的，需要根据实际来进行认定，一般情况下可以构成伪证罪、诈骗罪等，具体情况下要结合亲友在违法犯罪行为中的有关事项来进行处理，避免法律适用错误的情况。 一、 为亲友非法牟利亲友有罪吗

为亲友非法牟利亲友也是有罪的，可能构成诈骗罪或者伪证罪，对于构成为亲友非法牟利的定罪标准，是根据《刑法》第一百六十六条国有公司、企业、事业单位的工作人员，利用职务便利，有下列情形之一，使国家利益遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;致使国家利益遭受特别重大损失的，处三年以L七年以下有期徒刑，并处罚金：

(一)将本单位的盈利业务交由自己的亲友进行经营的;

(二)以明显高于市场的价格向自己的亲友经营管理的单位采购商品或者以明显低于市场的价格向自己的亲友经营管理的单位销售商品的;

(三)向自己的亲友经营管理的单位采购不合格商品的。

二、为亲友非法牟利的方式

1、将本单位的盈利业务交由自己的亲友进行经营。其通常是行为人利用决定、参与经贸项目、购销往来掌握的经贸信息市场行情的职务便利，把明知是可以盈利本应为本单位经营的业务交由自己的亲友去经营。但如果这项业务不属其所在单位经营的业务，即使是其利用职务便利了解到的，并交由自己的亲友进行经营，亦不能构成本罪。

2、以明显高于市场的价格向自己的亲友经营管理的单位采购商品或者以明显低于市场的价格向自己的亲友经营管理的单位销售商品，简言之，就是从亲友经营管理的单位高进低出，从而损害本公司、企业的利益。

3、向自己的亲友经营管理的单位采购不合格商品。其要求行为人明知自己亲友经营管理单位的商品属于不合格商品而仍决意购买。明知，既包括行为人确实知道是不合格商品，又包括行为人可能知道是不合格商品。如果确实不知道是不合格商品而采购的，除非可以认定属于以明显高于市场的价格向自己的亲友经营管理的单位采购商品的情况，否则，亦不可能构成本罪。还应指出，向自己亲友经营管理的单位收购不合格商品，不论其价格如何，是否属于高价收购，都对本罪成立没有影响。只要其行为严重损害了国家利益，致使国家利益遭受了重大损失，都可以本罪论处。

为亲友非法牟利的行为，一般是属于犯罪分子利用手中职权来侵犯国家或者个人合法财产的行为，是需要根据实际的涉案情况来追究法律责任的，如果对相关事项的处理不清楚的，可以聘请律师来进行合法的界定。

『遵义三日游线路』风险暗藏，房东和租客需警惕这类长租公寓 (五)

优质回答2020年的魔幻开局，加速了万亿级房屋租赁市场的行业洗牌进程。一方面，头部企业夯实市场地位，寡头效应凸显。另一边中小长租公寓发展举步维艰，依靠“高收低租”更是游走在爆雷边缘。

对于广大房东和租客，尤其需警惕那些利用人们贪便宜的心理，做“长租短付、高收低出”的租房骗局。

警惕这类“高进低出”长租企业

“耗不起了，只有吃哑巴亏，自己赔2个月算了”“刚刚房东给我发信息说要做好最坏的打算，准备随时搬走”……8月初，长沙一家名为“易居名舍”的房屋托管公司疑似卷款跑路，导致房东收不到租金，租客退款无门。

无独有偶，8月7日，重庆市房地产协会房地产租赁专业委员会的一则文件，再次揭开了中小长租公寓市场的一角乱象。根据该文件显示，品牌推广名为“首资公寓”的重庆首资科技公司，存在“高进低出”等现象，并提醒和建议消费者理性选择公寓品牌。

在这个万亿级的房屋租赁市场上，头部品牌与中小玩家，更多的时候分别扮演着“破局者”与“搅局者”的角色。

一方面，以自如、蛋壳为代表的头部互联网长租公寓品牌，凭借着其在技术、资本和市场等多个方面的独特优势，通过互联网化的手段、精细化的运营方式以及多种融资渠道，逐渐站稳脚跟，成为住房租赁市场中的压舱石。

另一方面，一批中小长租公寓企业，由于技术实力弱、资金缺乏等原因，在全行业的发展浪潮之中，根基不稳，风雨飘摇。这样的风险，缘于多种原因，其中最为关键的，当属“高进低出”模式所带来的风险。

利用人们贪便宜的心理，做“长租短付、高收低出”模式的中小长租企业，有个很大的特点，就是成立时间很短。他们多是先成立一家长租公寓公司，通过高价在市场上收房，尽可能地扩充公司房源。有的还会入驻一些长租公寓平台给自己引流，利用平台不完善的入驻机制规避风险，同时串通平台中介，脱离平台进行签约。

为了吸引更多的租客，他们开出的租金比市场均价低很多。与此同时，还会通过设置不同的付款方式，引导租客付更长租期的钱。

因为正规的长租公寓也会采取这样的形式付款，所以一般不会引起租客的怀疑，但实则时时处于暴雷的边缘，一旦发生跑路的情况，就只剩下房东和房客无语凝噎了。

技术、服务和资本加持

头部引领效应增强

不可忽视的是，相对重资产的长租公寓其实是个利润十分薄的行业，极致的运营能力才能持平或者相对盈利。

从某种程度上说，部分长租企业的“爆雷”是一个大浪淘沙的过程，是行业净化。对于用户而言，迎来的也将是一个更可信赖的租住市场，行业资源进一步集中、政策监管逐步完善，行业头部企业被放在镁光灯乃至显微镜下观察，将更好地思考生存之道，在产品、服务上下功夫，推动整个行业的向好。

“如果将租赁、管家式服务作为一维空间，那么，将美好的生活方式嵌入租客的生活，则是二维乃至三维的服务方式。”一位头部长租公寓从业者这样表示。

科技赋能与精细化运营能力，也成为头部企业稳固市场地位的护城河，在市场中能够持续稳健运营、做大做强的砝码。例如，蛋壳公寓推出的“新租赁”模式，通过标准化的设计、装修和配置，高品质的一站式服务，连接房东和租客两端。以技术手段实现全流程线上化，高效匹配。自如不断延伸和拓展基础服务，让房子不再是一个简单的物理空间。

而随着行业洗牌加剧，市场将进一步两极分化。蛋壳、自如等头部企业均完成了在全国多城的布局，将获得更多资金支持，更多用户选择，发展呈螺旋式上升；另一方面，一批中小长租公寓很难获得资金支持，加上粗放的运营，往往一些小事，就成为压死骆驼的最后一根稻草。

业内人士指出，当长租公寓行业进入深耕细作的阶段，也更需要拥有雄厚科技力量的头部企业，探索更符合逻辑的商业路径。无论是商业模式、科技运营，还是租客生态，万亿级的房屋租赁市场正在迎来真正的颠覆时刻。

通过上文，我们已经深刻的认识了高进低出属于诈骗行为吗，并知道它的解决措施，以后遇到类似的问题，我们就不会惊慌失措了。如果你还需要更多的信息了解，可以看看赣律网的其他内容。